Wohnflächenberechnung leicht gemacht: eine Anleitung

Welche finanziellen Folgen hat eine nicht richtig berechnete Wohnfläche für Sie als Mieter, Vermieter oder im Immobiliengeschäft? Dieser Artikel bietet eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie die Wohnfläche richtig und einfach auf Grundlage der DIN 277 oder der Wohnflächenverordnung (WoFlV) bestimmen.

Eine Wohnflächenberechnung auf Grundlage des Grundrisses

Wann ist eine Wohnflächenberechnung nötig?

Sie haben gute Gründe, bei der Wohnflächenberechnung genau hinzuschauen. Die Wohnfläche bestimmt unter anderem über die Miete, die Aufteilung der Nebenkosten sowie den Verkaufspreis oder die Wertermittlung einer Immobilie. Dabei wird vom Deutschen Mieterbund geschätzt, dass bei etwa zwei Dritteln der Mietwohnungen in Deutschland die tatsächliche Wohnungsgröße nicht mit der Angabe im Mietvertrag übereinstimmt. Bei Abweichungen in der Wohnflächenberechnung ist sicher nicht unbedingt böser Wille im Spiel.

Der hohe Anteil an falschen Angaben zur Wohnfläche zeigt jedoch, dass es sich für Sie lohnt, genau nachzumessen und nachzurechnen. Unter Umständen können Sie nach Überprüfung der Wohnflächenberechnung Ihre Miete mindern, sind zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt oder könnten sogar Rückforderungen stellen. Aber wie erstellen Sie eine korrekte Wohnflächenberechnung und welche Normen und Verordnungen sind zu beachten?

Es lohnt sich, die Wohnfläche nachzuprüfen. Leider sind die Angaben in Verträgen häufig falsch.

Ein Tipp zu Altbauten: Die Normen und Verordnungen zur Berechnung der Wohnfläche haben sich im Laufe der Jahre immer wieder geändert. Deshalb sollten Sie besonders bei älteren Gebäuden eine aktuelle Wohnflächenberechnung erstellen, auch wenn Ihnen bereits Angaben zur Wohnfläche vorliegen. Können Sie noch feststellen, nach welcher Methode die Wohnfläche ursprünglich ermittelt wurde? Gab es evtl. bauliche Veränderungen? Mit einer neuen Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN 277 sind Sie auf der sicheren Seite. Im weiteren Verlauf des Artikels werden beide Methoden ausführlich erklärt.

Wie erstellt man eine Wohnflächenberechnung?

Bei einer Wohnflächenberechnung geht es darum, alle Flächen zu ermitteln, die tatsächlich auf die Wohnfläche angerechnet werden können. Und hier liegt für Sie bereits die erste große Herausforderung: Welche Flächen sind das?

Was bestimmt darüber, welche Flächen zur Wohnfläche gezählt werden?

In Deutschland gibt es keine allgemeingültige oder gesetzlich vorgeschriebene Methode zur Ermittlung der Wohnfläche. Mehrere Normen und verschiedene Richtlinien regeln die Wohnflächenberechnung. Nur im öffentlich geförderten Wohnbau nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) ist die Wohnflächenermittlung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) vorgeschrieben.

In Deutschland gibt es außer im öffentlich geförderten Wohnraum keine allgemeingültige oder gesetzlich vorgeschriebene Methode zur Ermittlung der Wohnfläche.

Ein zweites gebräuchliches Verfahren zur Ermittlung der Wohnfläche ist die DIN 277. In diesem Artikel werden beide Verfahren im Detail erklärt. Außerdem erhalten Sie einen kurzen Überblick über zwei frühere Methoden zur Wohnflächenermittlung, auf die Sie in älteren Verträgen und Plänen stoßen können: die DIN 283 und die Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV).

Macht es einen Unterschied, nach welcher Methode Sie den Wohnraum berechnen?

Die verschiedenen Verfahren zur Wohnflächenberechnung führen mitunter zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Der ermittelte Wohnraum kann bis zu 20 % und mehr abweichen. Das kommt dadurch zustande, dass Dachschrägen, Keller und Balkone unterschiedlich angerechnet werden. Im nicht öffentlich geförderten, d.h. frei finanzierten Wohnbau können sich die Parteien vertraglich auf ein Verfahren zur Ermittlung der Wohnfläche einigen. Deshalb lohnt es sich für Sie, sich vor Vertragsabschluss einen Überblick über die beiden gebräuchlichen Verfahren, die Wohnflächenverordnung und die DIN 277, zu verschaffen bevor Sie entscheiden, welches Verfahren Sie anwenden möchten. Bei der Wohnflächenberechnung zur Überprüfung bestehender Verträge sind Sie meist schon auf eines der Verfahren zur Ermittlung der Wohnfläche festgelegt.

Dachschrägen, Keller und Balkone werden nach DIN 277 und Wohnflächenverordnung sehr unterschiedlich angerechnet.

Welches Verfahren zur Wohnflächenberechnung gilt?

Im Schaubild wird eine Auswahlmatrix dargestellt, die mit wenigen Abfragen schrittweise zur richtigen Methode der Wohnflächenberechnung hinführt. Häufig Ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ausschlaggebend, manchmal aber auch die DIN 277, die DIN 283 oder die Zweite Berechnungsverordnung.
Diese Auswahlmatrix gibt Ihnen einen Anhaltspunkt bei der Ermittlung der richtigen Methode zur Wohnflächenberechnung

Grundsätzlich gilt die im Vertrag angegebene Berechnungsgrundlage. Bei Mietwohnungen wäre das die im Mietvertrag genannte Methode. Ausnahme ist der öffentlich geförderte Wohnbau nach Wohnraumförderungsgesetz. Hier ist grundsätzlich immer die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Wenn im Vertrag die Methode zur Wohnflächenberechnung nicht genannt wird, verweisen die Gerichte inzwischen auch im frei finanzierten Wohnbau üblicherweise auf die Wohnflächenverordnung. Bei älteren Verträgen kann jedoch noch eine frühere Berechnungsmethode zugrunde liegen. Vor dem 1.1.2004 galt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) im öffentlich geförderten Wohnbau und häufig auch im freien Wohnbau, sofern kein anderes Verfahren vertraglich vereinbart wurde. Bis August 1983 wurde im frei finanzierten Wohnbau üblicherweise die DIN 283 angewendet.

Wenn im Vertrag die Methode zur Wohnflächenberechnung nicht genannt wird, verweisen die Gerichte meist auf die Wohnflächenverordnung.

Wie berechnen Sie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

Kurz gesagt: Um die Wohnfläche nach WoFlV zu ermitteln, beziehen Sie die Grundflächen aller Räume ein, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Dazu zählen auch Flur, Bad, Küche und andere Räume wie Abstellkammern in der Wohnung. Manche Flächen werden jedoch nur anteilig angerechnet.

Tipp: Die Wohnflächenverordnung trat am 1. 1. 2004 in Kraft. Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag keine Angabe zur Methode der Wohnflächenberechnung finden, können Sie davon ausgehen, dass die WoFlV gilt.

Die Grafik zeigt, wie verschiedene Flächen nach WoFlV angerechnet werden. Einige Flächen werden gar nicht oder nur zu 25 % bzw. 50 % angerechnet. Im Dachgeschoss mit Dachschrägen wird in der Wohnflächenverordnung nach Flächen bis 1 m, zwischen 1 und 2 m und ab 2 m Raumhöhe unterschieden.
Manche Flächen werden nur anteilig auf die Wohnfläche angerechnet: Dachschräge je nach Raumhöhe, Terrasse, Loggia oder Balkon.

Die Wohnflächenverordnung ist die verbreitetste Methode zur Wohnflächenermittlung. Sind Sie Mieter, hat die WoFlV für Sie Vorteile, denn die ermittelte Wohnfläche fällt kleiner aus als bei der DIN 277. Weniger Quadratmeter bedeuten weniger Miete und Nebenkosten. Es wird nur der Teil der Fläche einer Wohnung angerechnet, der auch zum Wohnen genutzt werden kann. Ist der Nutzwert beispielsweise durch Dachschrägen eingeschränkt, wird die Fläche gar nicht oder nur zum Teil angerechnet. Gleiches gilt für Terrasse und Balkon.

Welche Räume und Flächen zählen bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV?

Die folgenden Räume innerhalb der Wohnung gehen in die Wohnflächenberechnung nach WoFlV ein:

  1. Wohnzimmer
  2. Schlafzimmer
  3. Kinderzimmer
  4. weitere Schlafzimmer, wie Gästezimmer
  5. Esszimmer
  6. Küche
  7. Bad und Toilette/WC
  8. Flur
  9. Abstellraum und weitere Nebenräume
  10. Arbeitszimmer

Keine Räume außerhalb der Wohnung

Räume außerhalb der Wohnung wie Keller, Trockenraum, Waschküche, Dachboden oder Garage werden nicht angerechnet, denn Sie gehören nach WoFlV nicht zur Wohnfläche.

Dachschrägen

Unter der Dachgaube im Bild beträgt die Raumhöhe 2 m. Somit müssen Sie diese Fläche voll auf die Wohnfläche anrechnen.
Die Fläche unter Dachgauben wird abhängig von der Raumhöhe zur Wohnfläche gezählt.

Bei Räumen mit Dachschräge müssen Sie die Raumhöhe in Ihre Betrachtung einbeziehen, denn nur Raumteile, die mindestens zwei Meter hoch sind, zählen zu 100 % zur Wohnfläche. Flächen mit einer Höhe zwischen einem und unter zwei Metern rechnen Sie nur zur Hälfte an. Unter einem Meter Raumhöhe zählt die Fläche unter der Dachschräge gar nicht mehr als Wohnfläche.

Die Raumhöhe unter einem schrägen Dachfenster ist evtl. höher als die angrenzende Dachschräge. Trotzdem darf diese Fläche nicht höher auf die Wohnfläche angerechnet werden, denn es zählt die Unterkante der Dachschräge. Anders sieht es bei Dachgauben aus. Hier kann die Fläche darunter voll angerechnet werden, sofern die Raumhöhe mindestens 2 m beträgt.

Balkon, Terrasse, Dachgarten und Loggia

Diese Flächen können Sie im Regelfall zu 25 % auf die Wohnfläche anrechnen.

Vermieter können bei „besonders guter Nutzbarkeit“ und hochwertiger Ausstattung bis zu 50 % als Wohnfläche anrechnen. Das muss dann allerdings begründet werden. Beispiel: Ein langer, aber dafür sehr schmaler Balkon hat zwar möglicherweise die gleiche Grundfläche wie ein quadratischer, ist aber vom Schnitt her nicht besonders gut nutzbar. Auch die Lage und Ausrichtung spielen eine Rolle. Ein Balkon in dauerschattiger Nordlage oder an einer vielbefahrenen Straße ist selbst bei hervorragender Ausstattung eher nicht besonders gut nutzbar.

Einen Sonderfall stellen Terrassen dar, die keinen direkten Zugang aus der Wohnung haben. Solche Terrassen zählen nicht zur Wohnfläche, auch nicht anteilig. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie erst die Wohnung verlassen und um das Haus herumgehen müssen, um zur Terrasse zu gelangen.

Wintergarten und Schwimmbad

Unter der Voraussetzung, dass der Wintergarten oder das Schwimmbad zu allen Seiten geschlossen ist, zählen 50 % und wenn sie auch geheizt sind, sogar 100 % der Fläche zur Wohnfläche.

Einbaumöbel und versetzbare Raumteiler

Die Fläche unter Einbaumöbeln sowie unter versetzbaren Raumteilern zählt zu 100 % zur Wohnfläche.

Fest eingebaute Gegenstände, wie Ofen, Badewanne, Heiz- und Klimagerät, Wasserboiler etc.

Die Flächen unter diesen Gegenständen zählen zu 100 % als Wohnfläche, Sie dürfen sie nicht von der Grundfläche des Raumes abziehen. Das gilt auch für Heizkörper, die Gastherme im Bad und den Kachelofen oder offenen Kamin im Wohnzimmer. Die Fläche unter freiliegenden Installationen wie Heizungsrohren oder Zähleruhren werden ebenfalls nicht von der Wohnfläche abgezogen.

Treppen

Das Bild zeigt einen Wohnraum mit einer Treppe, die drei Steigungen hat. Die gesamte Fläche zählt zur Wohnfläche.
Treppen bis zu drei Steigungen zählen zur Wohnfläche.

Bei weniger als drei Stufen zählt die Treppe zu 100 % zur Wohnfläche. Treppen mit mehr als drei Steigungen und die zugehörigen Treppenpodeste zählen nicht zur Wohnfläche. Wenn die Treppe zwei Etagen innerhalb der Wohnung verbindet, kann die Fläche unter der Treppe anteilig als Wohnfläche zählen. Hier gelten die Regeln zur Raumhöhe wie unter „Dachschrägen“ beschrieben.

Nischen und Fensterlaibungen

Das Bild zeigt zwei unterschiedliche Fensternischen bzw. Fensterlaibungen, die bis zum Fußboden reichen. Diese Flächen werden voll auf die Wohnfläche angerechnet, wenn sie mindestens 13 cm tief sind und die Höhe mindestens 2 m beträgt.
Bei Nischen und bodentiefen Fensterlaibungen kommt es auf die Tiefe an.

Nischen und Fensterlaibungen, die bis zum Fußboden reichen und mindestens 13 cm tief sind, werden zur Wohnfläche gerechnet. Das gilt auch, wenn sich ein Einbauschrank in der Nische befindet. Bei Nischen und Laibungen mit geringerer Tiefe oder wenn sie nicht zum Fußboden reichen, wird die Fläche nicht angerechnet.

Schornstein, Technikschacht, Wandverkleidung, Säule und Pfeiler

Diese Flächen ziehen Sie von der Raumfläche ab, denn sie zählen nicht als Wohnfläche. Allerdings werden nur Bauteile abgezogen, deren Grundfläche größer als 0,1 m² und die höher als 1,5 m sind.

Beispiel: Einen Schornstein in der Raumecke mit den Außenmaßen 30 x 30 cm ziehen Sie nicht von der Raumfläche ab, denn seine Grundfläche ist kleiner als 0,1 m² und somit zählt er zur Wohnfläche.

Die Regelung zur Maximalhöhe von 1,5 m findet häufig in Bädern Anwendung. Oft befinden sich hier Ablageflächen oberhalb der Toilette oder Waschbecken. Dies ergibt sich durch Vorwandinstallationen, beispielsweise des Spülkastens. Ist diese Ablagefläche unter 1,5 m hoch, zählt sie zur Wohnfläche.

Türen

Die Fläche in einer Türöffnung zählt nicht zur Wohnfläche. Allerdings ziehen Sie vorspringende Türrahmen auch nicht von der Wohnfläche ab.

Im Bild ist eine Fensterfront mit Fenstertür und bodentiefen Fenstern zu sehen. Während die Fensternische zur Wohnfläche zählt, darf die Türnische nicht dazu gerechnet werden.
① Fensternischen können u.U. zur Wohnfläche zählen, ② Nischen von (Fenster-) Türen sind keine Wohnfläche

Die Nische einer „Fenstertür“, etwa zum Balkon, zählt als Türöffnung und wird deshalb nicht auf die Wohnfläche angerechnet. Bis zum Boden reichende Fensternischen mit mind. 13 cm Tiefe und einer Sturzhöhe von mind. 2 m zählen dagegen voll zur Wohnfläche. Voraussetzung ist, dass es sich bei der Fensterlaibung um eine baulich getrennte Nische handelt. Wenn Fenster und Tür in einer gemeinsamen Nische sitzen, d.h. nicht baulich getrennt sind, kann die Fläche nicht als Wohnfläche angerechnet werden, weil Türöffnungen nicht zur Wohnfläche zählen. Die Fensterlaibung fällt in diesem Fall nicht unter die Sonderregelung zu Nischen. Eine Ausnahme bildet eine Fensterfront, die die gesamte Raumbreite abdeckt, denn hier sind weder Tür- noch Fensternischen vorhanden. Der Raum reicht in diesem Fall einfach bis zur Glasfront und zählt voll zur Wohnfläche.

Leisten, Simse und Verkleidungen

Sockelleisten, Scheuerleisten, Fenstersimse und -rahmen oder Ähnliches werden nicht von der Raumfläche abgezogen, sie zählen zur Wohnfläche. Sie messen also in der Praxis neben oder über einer Leiste bis zur Oberfläche der Wand gegenüber.

Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277?

Als Vermieter kann die Flächenberechnung nach DIN 277 für Sie vorteilhaft sein, denn daraus ergibt sich häufig eine größere Fläche als bei der Wohnflächenverordnung. Dachschräge, Balkon, Terrasse und Keller werden bei der Berechnung nach DIN 277 voll angerechnet. Obwohl der Begriff „Wohnfläche“ in der DIN 277 nicht genannt wird, findet man doch häufig Angaben zur „Wohnfläche nach DIN 277“. Die Wohnfläche nach DIN wird aus den sogenannten Nutzungsflächen und Verkehrsflächen abgeleitet.

Tipp: Die Anwendung der DIN 277 zur Wohnflächenberechnung müssen Sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren. Wenn der Mietvertrag keine eindeutigen Angaben zur Berechnungsgrundlage macht, gilt vor Gericht in der Regel die Wohnflächenverordnung.

Wie setzt sich die Wohnfläche nach DIN 277 zusammen?

Bild mit einer Übersicht der verschiedenen Flächen, die laut DIN 277 angerechnet werden. Die meisten Flächen werden zu 100 % als Wohnfläche bzw. Nutzungsfläche gewertet.
Von der Gesamtgrundfläche abgezogen werden nur Technikräume und Konstruktionsflächen. Die meisten Flächen werden zu 100 % angerechnet.

Bei der Flächenberechnung nach DIN 277 wird die gesamte Grundfläche einer Immobilie oder Wohnung zugrunde gelegt. Davon abgezogen werden lediglich Konstruktionsflächen wie Wände, Pfeiler oder Schornsteine sowie Technikflächen, wie beispielsweise Heizungsräume. Alle verbleibenden Flächen werden angerechnet, sogar außerhalb der Wohnung liegende Räume wie der Keller. Balkone, Terrassen und Flächen unter Dachschrägen (unabhängig von der Raumhöhe) werden bei der DIN 277 zu 100 % auf die Wohnfläche angerechnet. Eine Teilanrechnung von Flächen wie bei der Wohnflächenverordnung gibt es nicht.

Flächenarten nach DIN 277

Den Begriff „Wohnfläche“ suchen Sie in der DIN 277 vergeblich, die Wohnfläche lässt sich daraus dennoch ableiten. Die DIN 277 verwendet folgende Bezeichnungen:

  1. Konstruktionsfläche:
    Wände, Stützen, Schornsteine, Installationsschächte o.ä; Wandöffnungen wie Fenster und Türen zählen ebenfalls zur Konstruktionsfläche
  2. Technikfläche (früher Technische Funktionsfläche):
    Haustechnikräume, Heizungsräume o.ä.
  3. Verkehrsfläche:
    Flure, Eingänge o.ä.
  4. Nutzungsfläche (früher Nutzfläche) entsprechend der Zweckbestimmung des Bauwerks:
    Wohnräume, Büros, Lagerräume, Werkstätten, Sanitärraume, aber auch Balkone, Wintergärten

Wenn Sie die Wohnfläche nach DIN 277 angeben möchten, addieren Sie die Nutzungsfläche und die Verkehrsfläche, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Das gemeinschaftlich genutzte Treppenhaus und die Gemeinschaftswaschküche zählen also nicht dazu.

Ist die DIN 277 noch gültig?

Ja, die DIN 277 ist gültig. Die aktuelle Fassung ist die DIN 277-1 von Januar 2016. Sie können die DIN 277 zur Ermittlung von Miet- und Kaufpreisen verwenden, sofern Sie das vertraglich vereinbaren. Die DIN 277 wurde 1934 zum ersten Mal veröffentlicht und bis heute immer wieder überarbeitet und aktualisiert.

Vergleich der Methoden zur Wohnflächenberechnung

RaumteileWohnflächenberechnung nach WoFlVWohnflächenberechnung nach DIN 277
Balkon, Loggia, Terrasse25 % bis 50 % Wohnfläche100 % Wohnfläche
DachschrägenJe nach Raumhöhe abgestuft 0/50/100 % Wohnfläche100 % Wohnfläche, die Raumhöhe spielt keine Rolle
Wintergarten, nicht beheizt50 % Wohnfläche100 % Wohnfläche
Wintergarten, beheizt100 % Wohnfläche100 % Wohnfläche
Keller, WaschkücheKeine Wohnfläche, da außerhalb der Wohnung100 % Wohnfläche
Treppen bis zu drei Steigungen100 % Wohnfläche100 % Wohnfläche
Treppen > drei SteigungenKeine Wohnfläche100 % Wohnfläche
Schornsteine, Pfeiler, Stützen < 0,1 m²100% WohnflächeKeine Wohnfläche
Schornsteine, Pfeiler, Stützen > 0,1 m²Keine WohnflächeKeine Wohnfläche

Tabelle: Übersicht der Unterschiede zwischen Wohnflächenverordnung und DIN 277

Aus dem direkten Vergleich der Wohnflächenverordnung mir der DIN 277 erkennen Sie, dass die Anwendung der WoFlV in der Regel zu geringeren Quadratmeterzahlen führt. Für Mieter ist die WoFlV deshalb günstiger als die Berechnung nach DIN 277. Letztendlich kommt es aber darauf an, dass Sie sich auf ein Verfahren festlegen und das im Vertrag auch vermerken. Sonst vergleichen Mieter und Vermieter Quadratmeter-Zahlen, die nach unterschiedlichen Methoden ermittelt wurden.

Ist die DIN 283 noch gültig?

Die DIN 283 wurde im August 1983 außer Kraft gesetzt. Trotzdem kann sie auch heute noch verwendet werden, wenn sich die Vertragsparteien ausdrücklich darauf einigen. Die DIN 283 und die Zweite Berechnungsverordnung sind zwar ältere Verfahren zur Wohnflächenberechnung, finden aber heute noch in seltenen Fällen Anwendung. Beide Verfahren rechnen mit den lichten Maßen zwischen den Bauteilen. Werden die Maße aus einer Bauzeichnung abgelesen, werden pauschal 3 % der Fläche als Putzabschlag abgezogen.

Im Unterschied zu anderen Berechnungsverfahren fehlt in der DIN 283 eine Regelung zu Terrassen, weshalb diese nicht zur Wohnfläche gezählt werden.

Gilt die Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)?

Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) wurde bis Ende 2003 zur Berechnung von Wohnflächen verwendet. Seit 2004 wird sie für Neuberechnungen nicht mehr angewendet. Sie war für den öffentlich geförderten Wohnbau vorgeschrieben, wurde jedoch auch im frei finanzierten Wohnsektor vielfach verwendet. Sie werden die II. BV noch als Grundlage der Wohnflächenberechnung finden, wenn eine Wohnung vor dem 01. 01. 2004 gebautwurde. Wenn seither keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, gelten die Werte der II. BV weiterhin. Im Unterschied zur Wohnflächenverordnung, die seit 2004 gilt, werden Balkone und Loggien nach der II. BV zu 50 % auf die Wohnfläche angerechnet.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Wohnflächenberechnung:

Wie gehen Sie konkret vor, um die Wohnfläche auszumessen und zu berechnen? Diese Anleitung in fünf Schritten hilft Ihnen dabei. Da es sich bei der Wohnflächenverordnung um die verbreitetste Form der Wohnflächenberechnung handelt, folgen Anleitung und Checkliste in diesem Artikel der WoFlV.

1. Grundrissplan

Besorgen Sie sich eine Kopie des Grundrissplans oder erstellen Sie selbst eine Skizze des Grundrisses auf. Zeichen Sie die einzelnen Räume nicht zu klein, denn Sie müssen später noch Maße in den Plan eintragen können. Tipp: Nur ein Raum pro Seite, so bleibt mehr Platz für Eintragungen. Wenn Sie sich einen Block in A3 besorgen, haben Sie genügend Zeichenfläche zur Verfügung.

2. Messung

: Im Bild sehen Sie einen Laserentfernungsmesser. Mit diesem Messgerät erfassen Sie Entfernungen schnell und millimetergenau.
Das Messen mit einem Laserentfernungsmesser ist schnell und genau – Foto: T. Möller

Nun geht es ans Messen der Grundflächen: Wenn Sie am Boden messen, achten Sie darauf, dass Sie nicht ausgehend von den Sockelleisten messen, sondern von der Oberfläche der Wand aus. Sie messen immer die lichten Weiten zwischen den Wänden oder anderen Bauteilen. Sehr schnell und genau führen Sie die Messung mit einem Laserentfernungsmesser (*) durch. Der Laserenfernungsmesser wird bei der Messung mit der Geräteunterkante an eine Wand gehalten. Die Geräteoberseite mit der Laserlinse zeigt auf die gegenüberliegende Wand.

Wichtig für eine genaue Messung ist, dass Sie das Gerät genau horizontal halten und einen rechten Winkel zur Wand einhalten. Während der Messung sehen Sie auf der anderen Wand einen Lichtpunkt, der Ihnen anzeigt, zu welchem Punkt hin die Distanz gemessen wird. Dieser Lichtpunkt hilft Ihnen auch dabei, zu beurteilen, ob Sie die Messung wirklich rechtwinklig und horizontal ausführen. Achten Sie darauf, dass die Geräteunterkante als Referenzkante für die Messung eingestellt ist.

Gemessene Abstände tragen Sie am besten gleich in Ihre Skizze bzw. den Grundrissplan ein. So können Sie Ihre Messung später leicht nachvollziehen. Verwinkelte Räume teilen Sie bereits auf dem Papier in einzelne rechteckige oder bei Bedarf auch dreieckige Flächen auf, die Sie anschließend messen. Hier eignen sich kleine Markierungen mit Klebeband auf dem Fußboden als Behelf, um die Abgrenzung der Raumteile zu kennzeichnen. Vergessen Sie dabei auch nicht Balkone, Terrassen oder ähnliche Flächen.

3. Sonderfälle berücksichtigen

Schauen Sie sich bei der Messung nochmal nach Flächen im Raum um, die Sie von der Wohnfläche abziehen oder dazu addieren müssen. Gibt es Schornsteine oder Fensternischen? Sind Ablageflächen vorhanden, die weniger als 1,5 m hoch sind? Sind im Raum Einbaumöbel vorhanden, deren Grundfläche Sie mit einbeziehen müssen? Tragen Sie alle Abmessungen in Ihre Planskizze ein. Im Abschnitt „Wie funktioniert die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?“ weiter oben in diesem Artikel finden Sie wertvolle Hinweise zu den Regelungen nach WoFlV.

4. Dachschrägen

Das Bild zeigt, wie die Raumhöhe mit dem Laserentfernungsmesser ermittelt wird. Sie stellen das Gerät einfach auf den Fußboden und messen senkrecht nach oben.
Mit einem Laserentfernungsmesser ermitteln Sie sehr einfach die Raumhöhe. – Foto: T. Möller

Sind Dachschrägen vorhanden? Dann sollten Sie vor der Messung des Raums mit Klebeband auf dem Boden markieren, wo die Raumhöhe unter 1 m und unter 2 m liegt. Mit einem Laserentfernungsmesser (*) ist das sehr einfach: Stellen Sie das Gerät auf den Fußboden und messen damit senkrecht nach oben die Raumhöhe. Während Sie das Gerät von der Raumkante ausgehend zur Raummitte schieben, markieren Sie die Stelle, an der 1 m und 2 m angezeigt wird jeweils mit einem Klebeband auf dem Fußboden. Die Messung ist jedoch nur genau, wenn der Entfernungsmesser genau senkrecht gehalten wird. Bei einem glatten Fußboden stellen Sie das Gerät einfach auf die Unterseite und der Laserpunkt sollte senkrecht über dem Entfernungsmesser an der Dachschräge erkennbar sein. Benutzen Sie ggf. eine kurze Wasserwaage, um die Ausrichtung des Entfernungsmessers zu kontrollieren. Durch die Messung ermitteln Sie die Flächen, die gar nicht, zu 50 % und zu 100 % in die Wohnfläche einfließen. Skizzieren Sie diese Flächen auch im Grundriss. Bei der Arbeit ohne Laserentfernungsmesser können Sie Wasserwaagen mit 1 m und 2 m Länge verwenden um die Raumhöhe zu ermitten. Sie können auch ein Lot mit den entsprechenden Längen verwenden, um die Raumhöhe festzustellen. Anschließen vermessen Sie die Einzelflächen, wobei Sie unter einer Raumhöhe von 1 m nicht zu messen brauchen, denn diese Flächen zählt ja gar nicht zur Wohnfläche.

5. Berechnung der Flächen

Nachdem Sie die Maße aller Räume ermittelt und notiert haben, berechnen Sie nun die Grundfläche pro Raum. Schreiben Sie das Ergebnis am besten in eine Raumliste. Wenn eine Fläche nicht voll zur Wohnfläche gerechnet werden darf, multiplizieren Sie die gemessene Grundfläche mit dem Anrechnungsfaktor. Beispiel: Die Grundfläche eines Balkons multiplizieren Sie mit 25 %. Alle Einzelflächen in der Liste zusammengezählt ergibt Ihre Gesamtwohnfläche.

Checkliste: Das brauchen Sie zur Erstellung einer Wohnflächenberechnung

  1. Gliedermaßstab oder Maßband
  2. Für eine leichtere und genauere Messung: Laserentfernungsmesser (*)
  3. Bei Dachschrägen: Laserentfernungsmesser, alternativ Wasserwaagen oder Lot
  4. Klebeband
  5. Stift, Notizblock
  6. Grundriss der Wohnung, wenn verfügbar
  7. Taschenrechner

Zum Messen der Flächen brauchen Sie einen Zollstock (Gliedermaßstab) oder ein Maßband. Sehr einfach und genau lassen sich die Messungen mit einem Laserentfernungsmesser durchführen. Ohne Laserentfernungsmesser benötigen Sie bei der Vermessung von Dachschrägen zusätzlich ein Lot, das Sie mit einer Schnur und einem kleinen Gegenstand als Gewicht selbst basteln können und mit 1 m und 2 m Länge verwenden, um die lotrechte Höhe festzustellen. Wenn Sie Wasserwaagen in diesen beiden Längen verfügbar haben, geht die Ermittlung der senkrechten Raumhöhe sogar noch einfacher. Außerdem brauchen Sie Stift, Notizblock und Taschenrechner. Ein Klebeband ist für Markierungen auf dem Fußboden nützlich, wenn Sie einzelne Raumteile getrennt vermessen. Wenn Grundrisspläne verfügbar sind, sparen Sie sich das selbst Zeichnen.

Um wie viel darf die Wohnfläche abweichen?

Es wäre gut, wenn Sie bei der Berechnung der Wohnfläche sorgfältig vorgehen, denn eine falsche Angabe der Wohnfläche kann Konsequenzen haben. Das können Mietminderung und Mietrückforderungen sein, aber auch die Rückforderung eines Teils des Kaufpreises im Immobiliengeschäft. Generell sollten Sie neben der genauen Wohnfläche auch das Verfahren, nach dem die Wohnfläche ermittelt wurde, im Vertrag vereinbaren.

Welche Folgen hat eine Wohnflächenabweichung für Mieter?

Sie haben festgestellt, dass Sie für mehr Quadratmeter bezahlen, als Sie tatsächlich zur Verfügung haben? Wenn die in Ihrem Mietvertrag angegebene Fläche erheblich von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, können Sie die Miete kürzen. Eine Abweichung von über 10 % rechtfertigt eine anteilige Mietkürzung entsprechend der Abweichung (BGH, VIII ZR 295/03). Sie dürfen also die Miete einer um 15 % kleineren Wohnung um 15 % mindern. Das gilt auch, wenn sich in Ihrem Mietvertrag lediglich eine Angabe der Circa-Quadratmeter findet. Die Unschärfe der Circa-Angabe ist durch die 10 % Toleranzgrenze bereits berücksichtigt (BGH, VIII ZR 133/03). Eine Abweichung von 10 % oder darunter berechtigt nicht zur Mietminderung. Sehr ärgerlich, aber leider Pech. Unter Umständen können Sie die Abweichung wenigstens bei den Nebenkosten geltend machen.

Tipp: Abweichungen der Wohnfläche sollten Sie sofort melden!

Sobald Sie von der Abweichung der Wohnfläche erfahren sind Sie verpflichtet, dem Vermieter diesen Sachmangel zu melden. Wenn Sie das versäumen und die Miete einfach weiterzahlen, können Sie Ihre Ansprüche verlieren. Die Gerichte setzen hierfür eine Frist von 1,5 Jahren.

Wie lange kann man zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Zu viel gezahlte Miete können Sie für die vergangenen drei Jahre zurückfordern. Ausschlaggebend für den Beginn dieser Frist ist der Zeitpunkt, zu dem Sie von der Abweichung der Wohnfläche erfahren haben. Die Frist beginnt drei Jahre vor dem Ende des Jahres, in dem Sie davon erfahren haben.

Welche Auswirkungen hat eine falsche Angabe der Wohnfläche auf die Nebenkosten?

Wenn Ihre Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, können Sie die Nebenkosten mindern. Bereits bei kleineren Abweichungen dürfen Sie eine Neuberechnung der Nebenkosten verlangen. Sie müssen nur für die tatsächliche Wohnfläche Nebenkosten bezahlen (BGH, VIII ZR 220/17). Das gilt natürlich nur für Nebenkosten, die anhand der Wohnfläche umgelegt werden. Zu viel gezahlte Nebenkosten können Sie für die letzten drei Jahre zurückfordern. Die 10 % Regelung gilt hier nicht.

Dürfen Sie Ihren Mietvertrag wegen einer falschen Wohnflächenberechnung kündigen?

Wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner ist, dürfen Sie den Mietvertrag fristlos kündigen. Sie sollten das jedoch tun, sobald Sie die Abweichung bemerken und bei Ihrem Vermieter bemängeln. Zu einem späteren Zeitpunkt besteht das Sonderkündigungsrecht nicht mehr. In der Praxis werden Sie sich natürlich zuerst nach einer neuen Wohnung umsehen, bevor Sie Ihren bestehenden Vertrag fristlos kündigen. Es ist jedoch gut, wenn Sie im Sinn behalten, dass Ihr Anspruch auf fristlose Vertragskündigung nicht im Nachhinein besteht. Wenn Sie vorhaben auszuziehen, sollten Sie die Abweichung der Wohnfläche also erst beim Vermieter bemängeln, nachdem Sie eine neue Wohnung gefunden haben.

Müssen Sie Mieterhöhungen akzeptieren, wenn die Wohnfläche geringer ist als angegeben?

Nein, Sie können Mieterhöhungen auf die zu viel angegebenen Quadratmeter ablehnen. Während früher häufig entschieden wurde, dass Ihnen dieses Recht erst bei erheblichen Abweichungen über 10 % zusteht, wird diese Toleranz in neuerer Rechtsprechung nicht mehr angewendet (BGH, VIII ZR 266/14, Urteil vom 18. Nov. 2015).

Welche Folgen hat eine Wohnflächenabweichung für Vermieter?

Eine zu groß angegebene Wohnfläche kann für Sie als Vermieter empfindliche finanzielle Folgen haben. Ihr Mieter darf bei Abweichungen über 10 % noch drei Jahre rückwirkend die Miete mindern und hat ein Sonderkündigungsrecht. Bereits bei kleineren Abweichungen kann der Mieter eine Neuberechnung der Nebenkosten fordern, und das ebenfalls für die letzten drei Jahre.
Was, wenn Sie feststellen, dass die Wohnfläche größer ist, als ursprünglich angegeben? Als Vermieter können Sie das nicht zum Anlass nehmen, die Miete zu erhöhen oder den Vertrag zu kündigen. Die Nebenkosten können Sie allerdings neu berechnen und nach der tatsächlichen Wohnfläche umlegen (BGH, VIII ZR 220/17). Auch künftige Mieterhöhungen können Sie anhand der korrekt ermittelten Wohnfläche berechnen (BGH, VIII ZR 266/14).

Obwohl Ihre Rechte gegenüber den Mietern bei einer Wohnflächenabweichung eingeschränkt sind, kann es sich also für Sie lohnen, nachzumessen.

Erstellen Sie vor Vertragsabschluss eine Wohnflächenberechnung

Um Ärger mit Ihrem Mieter und finanziellen Risiken von vornherein aus dem Weg zu gehen, sollten Sie die Wohnfläche vor Vertragsabschluss überprüfen. Verlassen Sie sich nicht auf Angaben aus älteren Bauplänen, die Sie beispielsweise beim Kauf der Immobilie ausgehändigt bekommen. Baupläne wurden bis August 1983 häufig nach DIN 283 erstellt. Wenn Sie diese Quadratmeterangaben einfach in Ihren Mietvertrag übernehmen, könnte die Wohnung deutlich zu groß bewertet sein. Mietverträge werden heute üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung geschlossen. Viele Teilflächen aus der DIN 283 zählen danach nicht als Wohnfläche.

Wie geben Sie die Wohnfläche im Mietvertrag an?

Wenn Sie sich nicht ganz sicher über die tatsächliche Wohnfläche sind, messen Sie am besten nach. Eine Circa-Angabe, wie die Formulierung „Wohnfläche ca. 80 m²“, taugt nicht zur Absicherung. Bei Abweichungen hat der Mieter trotzdem umfangreiche Rechte. Auch das Berechnungsverfahren sollten Sie eindeutig im Mietvertrag angeben.

Sie können die Wohnfläche im Mietvertrag allerdings ausdrücklich als nicht verbindlich vereinbaren. In diesem Fall einigen sich beide Parteien im Mietvertrag darauf, dass die Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung der Miete dient. Der Bundesgerichtshof urteilte im November 2010 entsprechend (BGH, VIII ZR 306/09). Im Mietvertrag war dabei folgende Angabe zu finden: „Vermietet werden … folgende Räume: … zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. … m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes.“. Eine spätere Mietminderung, weil die Wohnfläche um 20 % kleiner war als angegeben, wurde abgelehnt.

Tipp: Auch die Angabe der Quadratmeter in einer Wohnungsanzeige oder im Exposé können rechtsverbindlich sein, sofern genauere Angaben im Mietvertrag fehlen. Man geht dann davon aus, dass die Parteien den Vertrag auf Grundlage der vorliegenden Angaben geschlossen haben (BGH, Az. VIII ZR 256/09).

Welche Folgen hat eine Wohnflächenabweichung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie?

Als Käufer können Sie einen Teil des Kaufpreises vom Verkäufer zurückfordern, wenn Sie später feststellen, dass die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Kaufvertrag angegeben. Die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche wird als Sachmangel gewertet. Da es bei Immobiliengeschäften schnell um hohe Streitwerte geht, sollten Sie die Wohnflächenberechnung möglichst einem Experten überlassen. So sichern Sie sich auch als Verkäufer ab, um nicht im Nachhinein für falsche Angaben haftbar gemacht zu werden.

Wer muss die Wohnfläche beweisen?

Sie können die Wohnfläche selbst messen und berechnen. Als Mieter beispielsweise können Sie die selbst ermittelte Wohnfläche als Grundlage einer Mängelanzeige und Mietkürzung verwenden. Auf jeden Fall müssen Sie aber nachweisen können, wie Sie die Wohnfläche ermittelt haben. Ihre gemessenen Raummaße und die Liste der angerechneten Flächen sind eine gute Ausgangsbasis. Oder noch besser: Sie ziehen einen Sachverständigen hinzu.

Geht der Streit um eine falsch angegebene Wohnfläche vor Gericht, kommen Sie im Regelfall nicht um ein Gutachten durch einen Sachverständigen herum. Wenden Sie sich in diesem Fall an einen Immobiliengutachter, Bauingenieur oder Architekten. Je nach Größe der Wohnung kostet das Gutachten ab etwa 250 € aufwärts. Doch diese Ausgabe lohnt sich, denn mit diesem Gutachten können Sie Ihre Ansprüche beweisen und geltend machen.

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Der PLR 30 C kann Entfernungen bis 30 m mit einer typischen Genauigkeit von ± 2 mm messen. Mit den zwei Bezugseinstellungen lassen sich Messungen flexibel von der Vorder- oder Hinterkante des Geräts aus durchführen. Mehr erfahren

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