Fachartikel

Die Rolle des Notars beim Haus- oder Wohnungskauf

Ein Immobilienkauf hört sich zunächst sehr einfach an. Das Traumobjekt wird gefunden, besichtigt und vom Verkäufer nach Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises in das Alleineigentum übernommen. Doch nach Besichtigung und vor der Bezahlung ist zunächst der Termin bei einem Notar Pflicht. Vorgespräch, Vorvertrag und die Beurkundung – dies sind die drei Etappen bei einem Notar, die jeder potenzielle Käufer durchlaufen muss.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, kommt um den Termin beim Notar nicht herum. Gut, wenn man weiß, was einen erwartet.

Wie hilfreich kann ein Notar wirklich sein?

Mit diesem ersten Termin beginnt im Grunde genommen der ganze Prozess des Liegenschaftserwerbes. Nach dem Vorgespräch setzt der Notar einen Immobilienkaufvertrag auf, der zunächst von beiden Vertragsparteien genehmigt werden muss. Der Notar steht weder auf der Seite des Käufers noch auf der Seite des Verkäufers. Sein Zuständigkeitsbereich liegt lediglich darin, zu prüfen, ob der aufgesetzte Kaufvertrag auch juristisch einwandfrei ist oder nicht. Seine Aufgaben liegen demnach nicht darin, die wirtschaftlichen Gesichtspunkte eines Immobilienkaufvertrages zu prüfen. Aspekte wie die Höhe des Kaufpreises oder die Bonität des Vertragspartners gehören nicht zum Aufgabengebiet des zuständigen Notars. Sicherlich kann der Notar aber vertraglich festlegen, dass für den Verkäufer der Immobilie kein Nachteil entsteht, sollte der Käufer die Zahlung nicht leisten können.
Tipp: Gehen Sie bei Fragen offen auf den Notar zu. Er ist zur Neutralität verpflichtet und beantwortet Ihre Rückfragen für gewöhnlich umfangreich.

Mit welchen Gebühren muss ich nach einem Notarbesuch rechnen?

Notarstempel und Münzen
Die Gebühren für den Notar sind in der Gebührenordnung festgeschrieben und daher auch nicht verhandelbar. ©️ stock.adobe / #257598774 / burdun ©️ stock.adobe / #257598774 / burdun

Obwohl der Notar „als unparteiischer Dritter“ im Prozess des Liegenschaftskaufes fungiert, sind seine Kosten vorab schwer einzuschätzen. Die Gebühren werden sowohl von Notaren als auch von den zuständigen Grundbuchämtern nach der Höhe des Kaufpreises berechnet. Hinzu kommen noch die Gebühren für die tatsächlich anfallenden Tätigkeiten des Notars, wie beispielsweise Auswärtstermine, lange Telefonate etc.

Seit der Erhöhung der Gebühren im Jahr 2013 belaufen sich die Kosten auf ca. 1,5 % des Kaufpreises. Von diesem Prozentsatz fallen etwa 1 % Notarkosten und 0,5 % Grundbuchkosten an. Diese Prozentsätze stellen allerdings nur einen Richtwert dar. Wie hoch die Gebühr des gewählten Notars im Endeffekt wirklich ist, sollte individuell bei dem bereits erwähnten Vorgespräch ermittelt werden.

Die Gebühr entsteht nicht nur bei der Beurkundung des Kaufvertrages, es gibt auch weitere Eintragungen des Käufers, die der Notar mittels Vollmacht an das zuständige Grundbuch beantragt:

  • Löschung von grundbuchlich sichergestellten Schulden des Verkäufers
  • Einholung einer Vorkaufsverzichtserklärung
  • Eintragung von diversen Rechten wie z. B. Wohnrecht
  • Fälligkeitsstellung des Kaufpreises
  • Eintragung der Auflassungsvormerkung

Tipp: Je mehr einzelne Tätigkeiten oder Vorgänge durch den Notar im Zuge der Eigentumsübertragung abgewickelt werden müssen, desto höher werden im Endeffekt auch die Notargebühren sein.

Wichtig ist sich dessen bewusst zu sein, dass die Gebühren für den Notar bzw. das zuständige Gericht in der Gebührenordnung festgeschrieben und daher auch nicht verhandelbar sind. Eine Möglichkeit, die Gebühren niedriger zu halten, wäre zunächst der Erwerb eines Grundstückes. Grundstücke sind in der Regel nicht so kostenintensiv und senken daher auch die Bemessungsgrundlage der Notargebühren. Die notwendigen Unterlagen für den Erwerb sollten bei dem festgesetzten Notartermin allesamt mitgebracht werden, um sich weitere Termine und dadurch auch im Endeffekt Kosten zu sparen. Natürlich besteht hierbei auch die Möglichkeit, mit dem Notar einen Zahlungsplan festzulegen, um unnötige Überraschungen zu vermeiden. Auch der Weg zur Bank vor diesem Termin ist sinnvoll. Sollte für den Kauf ein Pfandrecht sichergestellt werden müssen, so kann die Bank ebenfalls diese Unterlagen vor dem Termin vorbereiten.

Tipp: Notargebühren sind nicht verhandelbar. Planen Sie diese also in vollem Umfang ein.

Worauf sollte man beim Kaufvertrag achten?

Ein notarieller Kaufvertrag unter der Lupe
Ein Notar prüft die Rechtmäßigkeit eines Vertrages – jedoch nicht die Immobilie oder die Baubeschreibung. ©️ stock.adobe / #50900879 / digitale-fotografien

Der Notar ist im Grunde genommen dafür zuständig, dass der Kaufvertrag rein rechtlich gesehen einwandfrei ist und in seiner Endfassung dem zuständigen Grundbuchgericht vorgelegt werden kann.

Der Kaufvertrag beinhaltet den aktuellen Grundbuchstand. Dazu gehören auch die Grundbuchlasten, die Modalitäten für die Zahlung, sowie die Regelung für die Übergabe in den Besitz des Käufers. Hierbei werden beispielsweise auch Themen wie ein bereits bestehendes Mietverhältnis auf der Liegenschaft in den Vertrag aufgenommen. Wichtig hierbei ist es, sämtliche Details bezüglich der Liegenschaft mit dem Notar zu besprechen, da dieser weder die Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien im Detail kennt noch eine Begehung der Immobilie vornimmt. Nach der Erstbesprechung wird der sogenannte Vorvertrag aufgesetzt, der all diese Punkte beinhaltet. Die Vertragsparteien haben sodann bis zur tatsächlichen Beurkundung die Möglichkeit Stellung zu nehmen und ihre Änderungs- und Ergänzungswünsche bekannt zu geben. Diese werden anschließend im Kaufvertrag eingearbeitet und der Beurkundung steht nichts mehr im Weg.

Tipp: Der Notar prüft weder die Immobilie noch die Baubeschreibung oder die Planunterlagen, sondern nur die Rechtmäßigkeit des Vertrags. Lassen Sie die zusätzlichen Unterlagen von anderen Experten und Sachverständigen prüfen.

Die Beurkundung – jetzt wird es ernst

Notarstempel mit Wachssiegel auf Vertrag
Nach der Beurkundung gibt es kein Zurück mehr. ©️ stock.adobe / #170437214 / Daniel Jędzura

Am Tag der Beurkundung finden sich in der Regel sämtliche Vertragsparteien in der Kanzlei des Notariats ein. Es besteht hierbei auch die Möglichkeit, als Vertragspartei mittels Vollmacht vertreten zu werden. Jene Vertragspartei, die an diesem Termin nicht persönlich teilnehmen kann, erteilt entweder einem Makler, einem Rechtsanwalt oder einer sonstigen Person ihres Vertrauens eine Vollmacht, in deren Namen die Beurkundung stattfinden kann. Jeder Beteiligte bekommt vom Notar eine letzte Fassung des Vertrags vorgelegt, um mitlesen zu können. Sollten hierbei noch Fragen oder Änderungen auftreten, werden diese an Ort und Stelle geändert bzw. ergänzt.

Nach dem Verlesen erfolgt die vertraglich bindende Unterzeichnung. Ab diesem Zeitpunkt gibt es kein Zurück mehr. Es gibt hierbei kein gesetzliches Widerrufsrecht. Der Verkäufer ist ab diesem Zeitpunkt verpflichtet, die Immobilie dem Käufer zu Eigentum zu verschaffen und auch zu übergeben. Der Käufer ist zur Zahlung des im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreises verpflichtet. Jede Vertragspartei erhält im Zuge dessen eine Ausfertigung des unterzeichneten Vertrages, um diese aufzubewahren. Der Notar archiviert die Originalurkunde und übermittelt diese, mitsamt den notwendigen Unterlagen wie beispielsweise Standesurkunden, Pfandurkunden etc., dem zuständigen Grundbuchamt.

Welche Bedeutung hat die 14-Tage-Frist?

Mann untersucht Notarvertrag mit Lupe
Sie haben vor der Beurkundung 14 Tage Zeit, den Notarvertrag ausführlich zu prüfen. ©️ stock.adobe / #189265617 / Wellnhofer Designs

Um die Interessen der Vertragsparteien zu schützen, ist der Notar verpflichtet, dem Käufer einer Immobilie den Notarvertrag bei einem Geschäft zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher grundsätzlich 14 Tage vor der Beurkundung vorzulegen. Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag ist hierbei keine Ausnahme, um von der 14-Tage-Frist abzuweichen. Sollte der Notar diese Frist versäumen, könnte dies dazu führen, dass der Kauf nicht zustande kommt. Dem Käufer soll somit die Möglichkeit geboten werden, sich vor der Beurkundung intensiv mit dem Vertrag auseinanderzusetzen und gegebenenfalls offene Fragen zu klären.

Tipp: Nutzen Sie die 14 Tage ausführlich, um den Notarvertrag zu prüfen. Bei Fragen gehen Sie offen auf den Notar zu. Sind Sie unsicher, können Sie den Vertrag auch extern prüfen lassen.

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