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Von der Besichtigung bis zum Kauf: Worauf Sie bei einer Eigentumswohnung achten sollten

Bei der derzeitigen Wohnungsnot ist es nicht einfach, eine gute Eigentumswohnung zu finden. Die Kosten pro m² Wohnfläche, die Lage, die Nachbarschaft und die potentielle Entwicklung des Gebietes sollten berücksichtigt werden. Wir stellen unterschiedliche Möglichkeiten vor und geben Tipps, was Sie beim Kauf oder Bau einer Eigentumswohnung beachten müssen.

Ein Junge Familie überlegt, ob sie sich ein Haus kaufen soll, oder nicht.

Wie Sie eine Eigentumswohnung „bauen“ können

Neu umgebautes Dachgeschoss mit Dachflächenfenstern
Der Aus- oder Umbau eines Dachbodens kann ein kostengünstiger Weg zur Eigentumswohnung sein. © stock.adobe.com / #284731336 / antic

Möchte man eine Eigentumswohnung erwerben gibt es im Grunde vier Möglichkeiten:

  1. Sie wenden sich an einen Bauträger und die Wohnung wird von diesem erstellt.
  2. Sie errichten mit einer Baugemeinschaft ein Mehrfamilienhaus und erwerben darin eine Eigentumswohnung.
  3. Durch den Aus- oder Umbau eines Dachbodens entsteht eine neue Eigentumswohnung.
  4. Sie erwerben eine bereits bestehende Eigentumswohnung.

Möglichkeit 1: Bau durch einen Bauträger

Wenn ein Bauträger die Eigentumswohnung baut, ist man Erwerber und nicht Bauherr. Trotzdem fühlt es sich an wie bauen. Man erlebet wie der Rohbau erstellt, die Haustür eingebaut und das Dach gedeckt wird. Die Leistung ist im wesentlichen durch die Baubeschreibung definiert. Unter Reservierung, Sonderwünsche und Eigenleistung erläutern wir die Möglichkeiten Änderungen mit einfließen zu lassen.

Möglichkeit 2: Bau mit einer Baugemeinschaft

Diese Bauform liegt im Trend. Sie hat fast das Einfamilienhaus im städtischen Raum abgelöst. Bei einer Eigentümergemeinschaft in Form einer Baugemeinschaft schließen sich mehrere Bauwillige zusammen und lassen ein Gebäude planen. Die Vorhaben können sehr erfolgreich sein und lassen viele soziale Aspekte des Projektes zu. Baugemeinschaften werden manchmal von Architekten zusammengestellt. Häufig bildet sich jedoch erst die Baugruppe und beauftragt dann Fachplaner und Architekt. Baugruppen-Projekte zeichnen sich durch einen intensiven Prozess aus. Denn zu einem Konsens zu kommen ist nicht immer einfach. Trotzdem kann sich der Prozess lohnen und ein einzigartiges Projekt entsteht. Der Vorteil: Alle bringen sich ein und es entsteht einzigartiger Wohnraum.

Möglichkeit 3: Aus- oder Umbau eines Dachbodens

Als erstes benötigen Sie natürlich ein Dachgeschoss. Gibt es in der Familie einen nicht ausgebauten Dachboden? Oder können Sie günstig einen erwerben? Beides können wirtschaftliche Alternativen zum Neubau sein. Es ist empfehlenswert, sich einen Experten als Ratgeber zu engagieren. Manchmal gibt es Planungen, welche mit dem Roh-Dachboden bereits genehmigt und mit verkauft werden. Nicht immer ist eine solche Planung empfehlenswert und nutzt die Potenziale tatsächlich aus. Es gibt viele technische und planerische Aspekte zu berücksichtigen. Es fängt bei der Statik des Dachbodens an und geht über die Wohnraumplanung bis hin zur Haustechnik. Deswegen sind Statiker, Architekt und Haustechnikplaner wichtige Partner, damit das Projekt erfolgreich wird.

Tipps: 1. Können Sie innerhalb der Familie einen Dachboden „kostenlos“ erhalten und ausbauen? Das ist ein günstigster Weg zum Bau einer Eigentumswohnung. 2. Können Sie mit Freunden eine Baugemeinschaft bilden? Auch das ist sehr wirtschaftlich und individuell.

Reservierung, Sonderwünsche und Eigenleistung

Frau streicht eine Wand selbst weiß
Durch Eigenleistungen wird ein Bauprojekt günstiger – seien Sie aber realistisch bezüglich Materialkosten und Ihren handwerklichen Eigenschaften. © stock.adobe.com / #204161463 / Rawpixel.com

Beim Erwerben einer Eigentumswohnung von einem Bauträger ist die Reservierung ein wichtiges Thema. Dabei wird die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum reserviert, um zum Beispiel Finanzierungen aufzustellen und abzuklären oder aber auch nur, um sich für ein paar Tage oder Wochen überlegen zu können, ob man die Wohnung wirklich kaufen möchte. Sind sie sich also noch unsicher? Reservieren Sie, aber achten Sie auf eventuell anfallende Kosten. Reservierungen werden auch ganz zu Beginn eines Bauverfahrens von Bauträgern gerne als Verkaufsinstrument angeboten. Manche Gegenden sind sehr gefragt und mit steigender Anzahl an Reservierungen steigt auch der Druck zu kaufen bevor alles weg ist.

Tipp: Durch eine Reservierung können Sie sich beim Entscheidungsprozess mehr Zeit lassen. Achten Sie aber unbedingt auf anfallende Kosten!

Sonderwünsche stehen meist in Verbindung mit Bauträger-Objekten, können aber auch bei einem Baugruppen-Projekt zum Tragen kommen. Sonderwünsche sind meist teuer. Sie kompensieren manchmal die sehr knapp kalkulierten Baukosten und sind sozusagen die Butter aufs Brot für einzelne Handwerksunternehmen. Deshalb ist es gut zu überlegen, welche Sonderwünsche ausgeführt werden sollen und was man in Eigenleistung erstellen kann.

Eigenleistungen kommen in Mode, da sie das Bauprojekt günstiger machen. Es ist durchaus sinnvoll manche Dinge selbst oder mit der Hilfe von Freunden fertigzustellen. Hierzu zählen das Verlegen von Fußböden, das Malen von Wänden oder das Aufstellen von Zwischenwänden. Einige Leistungen sollten aber unbedingt von Unternehmen ausgeführt werden. Dazu zählen das Verlegen von Wasser- und Abwasserleitungen, die Heizungsinstallation, Gas- und Elektroarbeiten.

Tipp: Sonderwunsch oder Eigenleistung? Kalkulieren Sie beides und schätzen Sie ihre Fähigkeiten richtig ein. Rechnen Sie bei Eigenleistungen Werkzeug und Verbrauchsmaterialien mit ein. Berücksichtigen Sie bei Sonderwünschen den Vorteil der Gewährleistung. Dann können Sie Pro und Contra richtig abwägen.

Bausachverständiger mit Helm macht Notizen
Ein Sachverständiger kann bei der Beurteilung einer Immobilie nützliche Hinweise geben. © stock.adobe.com / #103053789 / BillionPhotos.com

Möglichkeit 4: Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gilt es die Eigentumswohnung selbst zu bewerten. Schreiben Sie sich Ihre Wünsche detailliert auf und vergleichen Sie diese mit der angebotenen Wohnung. Eine Checkliste könnte folgendermaßen aussehen:

  • Hat die Wohnung Sonne und wie viel Licht kommt auch noch im Winter in die Wohnung?
  • Entspricht die Aufteilung unseren Bedürfnissen?
  • Wie ist es mit Lärm?
  • Wie ist die öffentliche Anbindung und gibt es eine Garage oder einen Stellplatz?
  • Wie steht es mit den Kosten pro m² Wohnfläche?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten?

Ein gutes Konzept erspart Ihnen viel Arbeit und Ärger.

Tipp: Besichtigen Sie eine Wohnung mindestens zweimal zu unterschiedlichen Tageszeiten. Nehmen Sie bei der zweiten oder dritten Besichtigung einen Sachverständigen mit. Lassen Sie sich eine detaillierte Aufstellung der Nebenkosten geben.

Die Hausverwaltung – Segen oder Fluch?

Viele Hände halten kleine Modellhäuser
Eine Hausverwaltung kann einer Eigentümergemeinschaft viel Arbeit abnehmen, sollte aber mit Bedacht gewählt werden. © stock.adobe.com / #216241068 / Andrey Popov

Eine gute Hausverwaltung ist sehr viel Wert. Sie sammelt das Hausgeld ein, ist für die Betriebskostenabrechnung und Beauftragung von Reparaturen zuständig und auch für die Rücklagenbildung. Dabei kann die Hausverwaltung den Eigentümern viel Arbeit abnehmen. Aber natürlich gibt es die Hausverwaltung nicht umsonst. Die Kosten liegen im Durchschnitt bei ca. 20,- € bis 40,- € pro Wohneinheit und Monat.

Jedoch kann eine Hausverwaltung auch schlecht wirtschaften. Sie kann zum Beispiel bei der Reinigungsfirma eine Firma beauftragen, die einfach zu teuer ist. Dasselbe gilt für Reparaturarbeiten. Sie kann für die Rücklagen eine ungünstige Anlageform wählen oder die Grünflächen vernachlässigen.

Tipp: Kontrollieren Sie Ihre Hausverwaltung im Hinblick auf die Rücklagenverwaltung, die Vertragsgestaltung und die Zahlungen an beauftragte Unternehmen.

Einer Hausverwaltung sollte deshalb immer auf die Finger geschaut werden.
Hausverwaltungen sind oftmals Teil von gemeinnützigen Wohnbau-Gesellschaften. Zuerst baut der Bauträger das Gebäude, verkauft dann die Wohnungen und verwaltet die nächsten Jahrzehnte für die Eigentümer die Anlage. Hier ist ein Wechsel der Hausverwaltung schwer möglich.

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