Erstelldatum: 31.08.2020
Letzte Bearbeitung: 10.03.2023
Das Bauen mit einem Bauträger hat den Vorteil, dass Sie sich um relativ wenig kümmern müssen. Das Grundstück, die Planung und die Bauausführung sind in der Hand des Bauträgers. Individualität ist dagegen nur über Sonderwünsche zu erreichen. Beauftragen Sie den Bauträger mit Sonderwünschen, sind zum Beispiel eine andere Raumaufteilung, andere Oberflächen oder andere Sanitärobjekte möglich. Trotzdem entstehen einige Fragen bezüglich der Abrechnung, der Beauftragung und der Abwicklung.
Welchen Aufschlag für Sonderwünsche nimmt ein Bauträger?
Je nach Sonderwunsch ist ein Aufschlag zwischen 5-25 % üblich. Im Durchschnitt aller Sonderwünsche liegt der Aufschlag zwischen 12-15 %. Abhängig ist das von der Beratung, dem Gewerk, der Leistung und dem Aufwand.
Prüfen Sie Angebote des Bauträgers zu Sonderwünschen genau!
Sonderwunsch ist nicht gleich Sonderwunsch. Für einige Sonderwünsche ist Planung erforderlich. Wenn zum Beispiel die nichttragenden Innenwände versetzt werden, kann eine neue Wärmeberechnung der Räume seitens des Haustechnikplaners notwendig sein. Wird eine massive Treppe verändert, können Kosten beim Tragwerksplaner entstehen. Einen seriösen Bauträger erkennen Sie daran, dass er diese Kosten offen kommuniziert und separat ausweist. Dadurch ist für Sie der Preis nachvollziehbar.
Prüfen Sie die Kosten dennoch exakt. Relativ einfach ist das bei einer veränderten Ausstattung. Den Preis für einen höherwertigen Waschtisch berechnen Sie wie folgt:
Ausstellungspreis des neuen Waschtischs
./. Standard
+ Zuschlag des Bauträgers
Komplexe Sonderwünsche lassen sich jedoch nur von Fachleuten prüfen.
Tipp 1: Beauftragen Sie einen Bausachverständigen für die baubegleitende Qualitätskontrolle. Ihn können Sie auch bei den Angeboten zu Sonderwünschen zur Prüfung heranziehen. Er ermittelt die Kosten, beurteilt Aufschläge und prüft das Angebot.
Die Baubeschreibung und Sonderwünsche
Um genau zu ermitteln, welche Sonderwünsche beauftragt werden sollen, müssen Sie den vereinbarten Standard kennen. In der Baubeschreibung ist definiert, welche Ausstattung Sie zum Kaufpreis bekommen. Möchten Sie etwas darüber hinaus, kann das ggf. durch Eigenleistung oder durch Sonderwünsche ausgeführt werden.
Tipp 2: Haben Sie einen für Sie wichtigen Sonderwunsch, lassen Sie sich diesen vor Vertragsabschluss anbieten. Wenn Sie Ihren Sonderwunsch in den Kaufvertrag mit aufnehmen lassen, haben Sie auf jeden Fall Kostensicherheit.
Bei wem sollten Sie Sonderwünsche für den Neubau beauftragen?
Das ist eine wichtige Frage. Häufig versucht der Bauträger, das Sonderwunschmanagement auf die einzelnen Handwerksunternehmen auszulagern. Das hat jedoch zur Folge, dass separate Verträge mit den einzelnen Unternehmen abgeschlossen werden müssen. Dabei entsteht das Problem, dass die Gewährleistung nicht einheitlich ist. Für den Standard steht weiterhin der Bauträger in der Gewährleistungspflicht. Für den Sonderwunsch steht nun das jeweilige Handwerksunternehmen in der Gewährleistungspflicht. Tritt ein Schaden auf, entsteht schnell die Frage, wer nun eigentlich verantwortlich ist.
Das Ganze hat aber auch einen Vorteil: Der Zuschlag des Bauträgers fällt weg. Wobei es fraglich ist, ob das einen sehr großen Unterschied macht. Schließlich ist es eher unwahrscheinlich, dass ein Nachunternehmer einem Erwerber die Leistungen genauso günstig anbietet wie dem Bauträger.
Aus diesem Grund ist es besser, alle Sonderwünsche beim Bauträger zu beauftragen. Diese Schnittstelle definieren Sie am besten bereits im Notarvertrag. Damit ist für alle Sonderwünsche und Gewährleistungsansprüche ein Ansprechpartner vorhanden.
Tipp 3: Besser alle Sonderwünsche und Leistungen über den Bauträger oder den Generalunternehmer beauftragen. Das kann bereits im Notarvertrag festgelegt werden. Dann gibt es keine Probleme bei der Gewährleistung.
Wenn Sonderwünsche über Handwerksunternehmen abgewickelt werden
Wenn der Bauträger die Sonderwünsche an die einzelnen Handwerksunternehmen delegiert, müssen Sie auf einiges achten. Die Angebote sollten nach wie vor mit marktüblichen Preisen verglichen werden. Da Sie jeweils wieder einen neuen Vertrag abschließen, sollten Sie auch die Vertrags- und Zahlungsbedingungen in jedem einzelnen Fall neu prüfen. Bei manchen Sonderwünschen gibt es Schnittstellen zu anderen Gewerken. Bietet Ihnen zum Beispiel der Elektriker eine SAT-Schüssel für das Dach an, können beim Dachdecker weitere Kosten für die Durchführung und die Montage entstehen. Bei den einzelnen Angeboten muss Sie ihr Bauleiter oder kann Sie ein Bausachverständiger auf die Schnittstellen hinweisen.
Tipp 4: Wenn einzelne Handwerker Ihnen eine Leistung anbieten, fragen Sie sich: Entstehen durch Schnittstellen zu anderen Gewerken zusätzliche Kosten?
Tipp 5: Wenn Sie Sonderwünsche mit Einverständnis des Bauträgers direkt an die Handwerker beauftragen, hat er eine Koordinierungspflicht (Siehe OLG Karlsruhe Urt. v. 15.01.2016, Az.: 19 U 133/14).
Die Abrechnung von Sonderwünschen beim Bauträger
Viele Bauträger und Nachunternehmer versuchen bei Sonderwünschen eine 100%ige Vorauszahlung durchzudrücken. Sobald die Beauftragung erfolgt ist, kommt auch schon die Rechnung über den gesamten Betrag. Das ist jedoch nicht in Ordnung. Lassen Sie sich im Notfall anwaltlich beraten.
Eine andere übliche und kundenfreundlichere Regelung ist die Zahlung von 50 % bei Beauftragung und 50 % nach der Ausführung. Das gibt sowohl dem Bauträger als auch dem Erwerber etwas Sicherheit. Einige Sonderwünsche betragen einige tausend Euro und müssen auch vom Bauträger mit einer Sicherheit bestellt werden. Der Erwerber kann die restlichen 50 % zahlen, nachdem die Ausführung einwandfrei erfolgt ist.
Tipp 6: Legen Sie die Zahlungsmodalitäten bei Sonderwünschen bereits im Notarvertrag oder in der Baubeschreibung zum Notarvertrag fest.
Wenn ein Sonderwunsch aus technischen Gründen abgelehnt wird
Häufig wird ein Sonderwunsch aus technischen Gründen abgelehnt. Das ist oft auch richtig, z. B., wenn die Baustelle für den Sonderwunsch schon zu weit fortgeschritten ist. Ein Beispiel: Wenn sich der Erwerber noch eine Fußbodenheizung statt Heizkörper wünscht, aber der Estrich bereits eingebaut ist. Dann ist der Aufwand viel zu hoch, so dass Kosten und Bauzeit aus dem Ruder laufen würden. Diese Art der Ablehnung ist bei weitem der häufigste Fall.
Andererseits werden manchmal einige Sonderwünsche abgelehnt, weil der Aufwand zu hoch ist oder das technische Hintergrundwissen fehlt. Hat der Planer oder Bauleiter kein Interesse sich einzuarbeiten oder zu wenig Fachwissen, kann der Wunsch des Erwerbers schnell als technisch nicht machbar eingestuft werden. Wenn der Bauzeit nichts entgegensteht, wäre eine Zweitmeinung hilfreich.
Tipp 7: Wenn ein Sonderwunsch abgelehnt wird, können Sie sich über die Machbarkeit extern beraten lassen. Das ist jedoch nur sinnvoll, wenn der Bauablauf für den Sonderwunsch noch nicht zu weit fortgeschritten ist.
