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Durch eine Baufinanzierung ins eigene Zuhause. Worauf ist zu achten?

Der Wunsch nach dem eigenen Zuhause ist groß. Viele sparen jahrelang darauf hin sich eines Tages den Traum vom perfekten Wohnen zu erfüllen. Doch die komplette Summe anzusparen ist oft unrealistisch. Eine Möglichkeit, sich den Weg bis zum Erwerb einer Immobilie zu vereinfachen, ist die Baufinanzierung. Aber was genau versteht man darunter? Welche Vorteile bringt eine Baufinanzierung und was sollte auf jeden Fall beachtet werden?

Viele erfüllen sich den Wunsch eines Eigenheims mit einer Baufinanzierung.

Was ist eine Baufinanzierung?

Der Begriff Baufinanzierung ist in der Öffentlichkeit besser bekannt als Immobiliendarlehen, Immobilienkredit oder auch Baukredit. Diese Begriffe bedeuten alle genau das Gleiche und weisen darauf hin, dass sich potentielle Darlehensnehmer eine gewisse Summe ausleihen, um ein Haus zu bauen oder um eine bereits bestehende Immobilie zu kaufen. Zunächst erfolgt die Antragstellung bei einer Bank, z. B. der Hausbank. Diese wird dann mit Hilfe einer Haushaltsrechnung durchrechnen, wie Ihre aktuelle finanzielle Situation ist und wie hoch Ihre Ausgaben für die neue Immobilie sein dürfen. Tipp: Leisten können Sie sich das, was Sie derzeit monatliche für die Kaltmiete ausgeben zuzüglich dem, was Sie bisher monatlich für eine neue Immobilie beiseite gelegt haben.

Je höher das Eigenkapital ist, desto niedriger kann auch die monatliche Rate ausfallen bzw. desto kürzer wird die Laufzeit des Darlehens. Bei solchen Immobilienkrediten sollte jedoch von Anfang an klar sein, dass sich in den meisten Fällen die Rückzahlung des Darlehensbetrages auf viele Jahre hinweg erstrecken wird und zuzüglich des aufgenommen Betrages auch Zinsen zurückgezahlt werden müssen. Laufzeiten von bis zu 40 Jahren sind möglich. Auch hier gilt: Je höher das Verhältnis vom Eigenkapital zur gesamten Finanzierungssumme, desto besser das Zinsangebot beim Kredit.

Baufinanzierung abschließen – aber wo?

Sparschwein im Haus als Symbol der Baufinanzierung.
Für den Abschluss einer Baufinanzierung gibt es verschiedene Anbieter – ein Vergleich lohnt sich. ©️ stock.adobe / #269090730 / peterschreiber.media

Früher war die erste Anlaufstelle für eine Baufinanzierung in der Regel die Hausbank. Das ist auch nach wie vor eine gute Möglichkeit. Der klare Vorteil liegt darin, dass die persönliche Betreuung von einem Berater vor Ort durchgeführt wird. Der Berater einer Hausbank hat bereits einen klaren Einblick in die finanzielle Lage der potentiellen Darlehensnehmer und kann somit gleich anfangen, die Haushaltsrechnung auszuwerten. Diese Haushaltsrechnung spielt nicht nur für die Hausbank eine große Rolle, auch Darlehensnehmer können sich mithilfe dieser Rechnung orientieren, wie hoch die monatlichen Ausgaben wirklich sind und welche Darlehenshöhe realistisch ist.

Des Weiteren besteht auch die Möglichkeit, ein Darlehen bei einer Online-Direktbank aufzunehmen. Der Vorteil liegt meist darin, dass die Angebote mit niedrigeren Zinsen verbunden sind. Früher lag der Nachteil im fehlenden Kundenkontakt. Heute bieten jedoch auch einige Onlinebanken eine persönliche Beratung an.

Für die Bank besteht die Sicherheit im Endeffekt darin, dass der aufgenommene Kredit an die jeweilige Immobilie gebunden ist. Die Bank ist im Grundbuch der Liegenschaft eingetragen. Sollte es dazu kommen, dass der Kredit nicht mehr zurückgezahlt werden kann, hat die Bank ihr Recht damit abgesichert. Neben der Hausbank und einer Online-Direktbank können solche Finanzierungen auch bei Bausparkassen oder Finanzmaklern durchgeführt werden. Seit einigen Jahren ist auch die Beratung über Vermittlungsportale möglich. Hier werden 300 bis 400 Banken verglichen und man erspart sich die Durchsicht der einzelnen Angebote.

Eigenkapital – wie viel sollte vorhanden sein?

Das Eigenkapital dargestellt als Holzhäuser auf Münzen
Wer bereits über einen gewissen Zeitraum Eigenkapital angespart hat, bekommt bessere Konditionen. ©️ stock.adobe / #133778821 / Eisenhans

Wie oben bereits erwähnt, gilt beim Immobilienkauf folgende Faustregel: Je besser die Eigenkapitalquote desto besser. Zum einen ist der aufzunehmende Betrag niedriger. Zum anderen sind die Zins- und Baufinanzierungskonditionen profitabler und Darlehensnehmer haben zudem eine stärkere Verhandlungsposition gegenüber der Bank. Das benötigte Eigenkapital ist grundsätzlich abhängig davon, wie hoch der tatsächliche Kredit sein sollte. Auf jeden Fall sollten mindestens 20 bis 30 % an Eigenkapital vorhanden sein, um guten Gewissens eine Baufinanzierung abzuschließen. In einigen Fällen ist auch eine Vollfinanzierung möglich. Dazu müssen jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Auf jeden Fall werden höhere Zinsen fällig als beim Finanzieren mit Eigenkapital.

Tipp: Die Nebenkosten (Makler, Notar und Steuern) sollte man auf jeden Fall als Eigenkapital haben.

Baufinanzierung – wie viel Kredit ist notwendig?

Münzen als Darstellung für eine Kalkulation
Kalkulieren Sie gründlich, wie viel Kredit Sie benötigen – eine Nachfinanzierung lohnt sich meist nicht. ©️ stock.adobe / #38301774 / doris_bredow

Zunächst ist es wichtig festzustellen, wie viel die Immobilie bzw. das Bauvorhaben samt Nebenkosten ungefähr kosten wird. Von diesem Betrag ist das Eigenkapital abzuziehen und schon ergibt sich jener Betrag, der in Form eines Kredites aufgenommen werden muss. Wichtig: Vor allem bei noch zu bauenden Immobilien, ist es oft nicht einfach, eine Kostensumme abzuschätzen. Oft kommt es hierbei zu unvorhergesehenen bzw. schwer kalkulierbaren Nebenkosten, die im Endeffekt einen großen Einfluss auf die Gesamtsumme haben.

Die Nebenkosten sollten auf keinen Fall unterschätzt werden, da diese durchaus hoch ausfallen können. Hierzu zählen z. B.:

  • Maklergebühren
  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer und gerichtliche Eintragungsgebühr
  • Renovierungsmaßnahmen oder Material für Eigenleistungen wie Maler und Oberböden
  • Möbel und Einrichtung, wie z. B. eine neue Küche

Tipp: Planen Sie einen Puffer ein. Damit sind Sie auf der sicheren Seite. Besser ist ein höherer Kredit als eine Nachfinanzierung, die sowohl schwierig als auch teuer werden kann.

Wann lohnt sich eine KfW-Förderung?

Pläne, Taschenrechner, Hausmodell und Ordner mit Aufschrift Bauförderung
Erkundigen Sie sich, welche Formen der Bauförderung für Sie in Frage kommen. ©️ stock.adobe / #47432808 / Marco2811

Grundsätzlich ist die KfW eine Anstalt des öffentlichen Rechts und hat es sich zur Aufgabe gemacht, Fördermaßnahmen durchzuführen. Neben der Förderung von energieeffizienten Bau- und Sanierungsprojekten, unterstützt die KfW durch verschiedene Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für private Bauherren.

Die KfW bietet zudem verschiedene Programme an, die sich individuell an die Bedürfnisse der Kunden anpassen. Vor allem jene, die sich nicht nur mit dem eigenen Bauprojekt beschäftigen sondern auch nachhaltig für die Umwelt etwas Positives erreichen möchten. Die KfW unterstützt verschiedene Vorhaben durch Kredite, mit günstigen Zinsen und/oder Zuschüssen. Es gibt z. B. Kredite für energetische Sanierung, Barrierereduzierungen, altersgerechte Umbauten oder für Immobilien, die Sie selber nutzen werden.

Wohnbauprämie – was wird benötigt?

Tafel mit Aufschrift Wohnungsbauprämie und gezeichnetem Haus
Als Bausparer werden Sie vom Staat mit der Wohnungsbauprämie unterstützt. ©️ stock.adobe / #40699910 / Coloures-Pic

Wer einen Bausparvertrag hat und spart, wird vom Staat mit einer Förderung unterstützt. Jeder, der in Deutschland steuerpflichtig ist und das 16. Lebensjahr erreicht hat, erfüllt die Voraussetzungen, die Wohnungsbauprämie zu erhalten, wenn er die vorgeschriebene Einkommensgrenze einhält.

Tipp: Vor allem Bausparverträge werden vom Staat gerne gefördert. Das zu versteuernde Einkommen von Einzelpersonen darf im Jahr 25.600 € nicht überschreiten. Bei Ehepaaren liegt die Grenze bei 51.200 €.

Die Wohnungsbauprämie wird nicht direkt ausbezahlt. Die zuständige Bausparkasse ermittelt zunächst anhand des Antrages, ob Anspruch auf diese Prämie besteht. Falls dies der Fall ist, werden zunächst auf dem Kontoauszug Prämien vermerkt, die dann ausgezahlt werden, wenn der Bausparvertrag „wohnwirtschaftlich“ genutzt wird. Der Staat verlangt hierbei, dass mithilfe dieser Prämie Häuser oder Wohnungen gekauft oder gebaut werden. Auch Umbauten sind erlaubt bzw. der Erwerb von Wohnrechten. Für Jugendliche unter 25 Jahren gelten hierbei Sonderregelungen und vergünstigte Konditionen vom Staat.

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