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Baukosten und deren Kalkulation – eine Einführung für Sie als Bauherr

Bevor der erste Spatenstich gesetzt wird, läuft die Planung eines Bauprojektes schon lange auf Hochtouren. Zuallererst muss über das vorhandene Budget entschieden werden. Worauf im Allgemeinen zu achten ist und wie der Ablauf bei der Kostenkalkulation im Detail ist, mit diesen Themen sollte man sich als Bauherr vor Beginn der Planung im Groben auseinandersetzen, um schlussendlich die richtigen Entscheidungen treffen zu können.

Sobald der Bauherr den Architekten über alle Details zum Budget informiert hat, kann das Projekt erfolgreich in die Planungsphase starten.

Wie werden die Baukosten berechnet?

Ablauf der Kostenplanung

Warum ist es für Sie als Bauherr wichtig zu wissen, wie die Kosten berechnet werden? Die Phase der Kostenermittlung bestimmt auch die Genauigkeit der berechneten Kosten. Sie können also z. B. bei einer Kostenschätzung ca. 30 % über oder unter den tatsächlichen Gesamtkosten liegen. Das sind erhebliche Abweichungen für ein festgelegtes Budget. Aus diesem Grund sollten Sie genau wissen in welcher Phase was getan wird.

Grundlegend für die Kostenplanung im Bauwesen ist die DIN 276, welche im Bauwesen zur Ermittlung der Baukosten und ebenso zur Honorarfestlegung für Architekten und Bauingenieure dient.

Wichtige Literatur zum Thema Baukosten ist die Buchreihe BKI des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern.

Fünf Stufen der Kostenermittlung laut DIN 276

  • Kostenrahmen – Genauigkeit ca. ± 40 %
  • Kostenschätzung – Genauigkeit ca. ± 30 %
  • Kostenberechnung – Genauigkeit ca. ± 20 %
  • Kostenanschlag – Genauigkeit ca. ± 10 %
  • Kostenfeststellung – Genauigkeit exakt

Diese finden sich in den Leistungsphasen (LP) der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) wieder

  • LP1: Grundlagenermittlung Kostenrahmen
  • LP2: Vorplanung mit Kostenschätzung
  • LP3: Entwurfsplanung und Kostenberechnung
  • LP4: Genehmigungsplanung
  • LP5: Ausführungsplanung
  • LP6: Vorbereitung der Vergabe
  • LP7: Mitwirkung bei der Vergabe und Kostenanschlag
  • LP8: Objektüberwachung und Kostenfeststellung
  • LP9: Objektbetreuung

 Kostenrahmen

Der Kostenrahmen wird in der Leistungsphase 1 des Projektablaufs, der Grundlagenermittlung, festgelegt. Dieser wird anhand von unterschiedlichen Parametern berechnet.

Berücksichtigt werden unter anderem die Quantität der Nutzungseinheiten oder der gewünschte Rauminhalt, der Regionalfaktor, welcher die Kosten einer jeweiligen Einheit maßgeblich mitbestimmt, der gewünschte Standard der Ausstattung sowie organisatorische und terminliche Notwendigkeiten.

Der Kostenrahmen dient als Grundlage für die weiteren Planungsschritte und liefert einen ungefähren ersten Kostenwert des Bauwerks.Für Finanzierungsüberlegungen ist dieser Wert von erheblicher Wichtigkeit.

Der Kostenrahmen wird in der ersten Ebene der Kostengruppen berechnet, auf welche im nachfolgenden Abschnitt näher eingegangen wird.

Kostenschätzung

Die Kostenschätzung erfolgt in Leistungsphase 2 eines Projektes, welche als Vorplanungsphase bezeichnet wird.

Die Schätzung ermöglicht es allen Beteiligten, einen Überblick über die Kosten im Einzelnen zu bekommen und somit die individuell richtigen Entscheidungen für einen erfolgreichen und allseits zufriedenstellenden Projektablauf zu treffen.

Wichtige Informationen, welche die Kostenschätzung maßgeblich beeinflussen, sind die Eigenschaften des Grundstücks, die Erschließungsmöglichkeiten, erste Ergebnisse der Vorplanung und die daraus resultierenden ersten Mengenberechnungen der einzelnen Bauteile, die zu dem aktuellen Zeitpunkt bereits entstandenen Kosten, sowie terminliche und organisatorische Notwendigkeiten.

Die Kostenschätzung wird in der zweiten Ebene der Kostengruppen erstellt.

Kostenberechnung

Die Kostenberechnung erfolgt in der Leistungsphase 3 eines Projektes, nämlich in der Entwurfsphase.Herangezogen werden die herausgearbeiteten Planungsgrundlagen, die dadurch festgelegten Mengenberechnungen, bereits zum aktuellen Zeitpunkt entstandene Kosten sowie terminliche und organisatorische Notwendigkeiten.Die Kostenberechnung liefert einen ersten, annährend zutreffenden Kostenkennwert für das gesamte Bauprojekt.

Die Kostenberechnung wird in der dritten Ebene der Kostengruppen erstellt.

Kostenanschlag

Der Kostenanschlag erfolgt in der Leistungsphase 7 eines Projekts, der Mitwirkung bei der Vergabe.

Der Kostenanschlag erfolgt auf Grundlage der Vergabe der Bauleistungen eines jeden Gewerks, welche nach der Ausschreibung, dem Angebotsvergleich und der Verhandlung erfolgt.

Dieser ist maßgeblich für den Wert der später erfolgenden Kostenfeststellung, da Kostenänderungen nach dieser Phase der Ermittlung nur noch über Mehr- oder Mindermengen oder Nachträge erfolgen können.

Zur Berechnung herangezogen werden die vollständigen Planungsgrundlagen inklusive Detailzeichnungen, Angebote der ausführenden Unternehmen, technische Berechnungen, organisatorische und terminliche Notwendigkeiten sowie bereits entstandene Kosten.

Aufgeschlüsselt wird der Kostenanschlag nach drei Ebenen von grob nach ganz fein.
Dadurch ist ein möglichst genauer Wert erhältlich.

Kostenfeststellung

Die Erstellung der Kostenfeststellung ist in Leistungsphase 8 vorgesehen.Dieser Abschnitt wird als Bauleitungsphase bezeichnet.Hierbei werden sämtliche entstandenen Kosten während des Bauablaufs aufgelistet und nach Kostengruppe gegliedert.

Zur Berechnung herangezogen werden geprüfte Abrechnungsbelege wie z. B.

  • Schlussrechnungen der an der Ausführung beteiligten Unternehmen,
  • Nachweise über unentgeltlich zur Verfügung gestellte Güter und Leistungen(z B. kostenlose Baustoffe oder in Eigenleistung erbrachte Arbeiten),
  • Aufmaß zur Abrechnung bei Gewerken mit Abrechnungsaufträgen und Stundenzettel für Stundenlohnarbeiten die zusätzlich anfielen.

Die Kosten werden laut DIN 276 bis zur dritten Ebene aufgeschlüsselt. Mit diesem Detailierungsgrad ist genau zu erkennen, wofür wieviel Geld ausgegeben wurde.

Beispiel für Kostengruppen:
300 = Bauwerk
350 = Deckenkonstruktionen
352 = Deckenbeläge auf Decken (z. B. Estrich und Fliesen)

Brutto oder netto? Worauf ist zu achten?

Achten Sie darauf, ob der Endbetrag in brutto oder netto angegeben ist.
Sollte man als Bauherr keinen Vorsteuerabzug geltend machen können, wie es z. B. bei privat genutztem Wohneigentum der Fall ist, so sollte der Bruttobetrag ausgewiesen sein, da dies für den weiteren Ablauf der Finanzierung von Bedeutung ist.

Welche Baukosten fallen an?

Gliederung nach Kostengruppen

Kostengruppen

DIN 276

Erste Ebene

  • 100 Grundstück
  • 200 Herrichten und Erschließen
  • 300 Bauwerk- Baukonstruktion
  • 400 Bauwerk technische Anlagen
  • 500 Außenanlagen
  • 600 Ausstattung und Kunstwerke
  • 700 Baunebenkosten

Weitere Gliederungen nach zweiter und dritter Ebene können beispielsweise in der bereits benannten BKI Kostenplanung Buchreihe nachgeschlagen werden.

Eine weitere wichtige Anmerkung ist, dass für die Berechnung des Honorars lediglich die Kostengruppen 300 und 400 herangezogen werden und dementsprechend ungefähr, je nach Standard, 10 % für die Honorarleistung des Architekten berechnet werden.

Welche Baukosten sind steuerlich absetzbar?

Werden die Kosten für das zu errichtende Bauwerk finanziert, so können diese in bestimmten Fällen anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Die Zinsen der Finanzierung können über Jahre steuerlich abgeschrieben werden, wenn das Objekt zur Vermietung errichtet wurde. Wurde es jedoch zur privaten Nutzung errichtet, so können die Zinsen der Finanzierung nicht abgesetzt werden.

Baunebenkosten: Wie hoch?

Neben den Kosten für Bau und Herrichtung fallen noch eine Menge zusätzliche Kosten an, welche nicht in die entsprechenden Kostengruppen eingegliedert werden können und somit der Kostengruppe „700 Baunebenkosten“ zugehörig sind.

Hier sind beispielsweise Kosten für Architekten- und Ingenieursleistungen aufgelistet, welche gesondert anfallen. Kosten für etwaige Gutachten, besondere künstlerische Leistungen, Erschließungskosten für Strom und Wasser, Baubetriebskosten, Aufwendungen für Makler, Versicherungen etc., sind ebenfalls den Baunebenkosten zuzurechnen.

Tipp: Im Allgemeinen kann bei Baunebenkosten ein Anteil von bis zu 20 % der Gesamtkosten angenommen werden. Wer detailliert kalkuliert, kann sich hier vor bösen Überraschungen schützen.

Wieviel kostet ein Haus pro m²?

Nach den theoretischen Details kommen nun belastbare Zahlen. Dabei handelt es sich um ungefähre Baukosten, die pro m² Wohnfläche angesetzt werden können. Sie resultieren aus aktuellen Erfahrungswerten. Bedenken Sie, dass das Grundstück noch mit dazu gerechnet werden muss. Der jeweilige Haustyp ist mit aufgeführt.

Tipp: Es gibt sehr viele Tabellen im Netz. Achten Sie immer auf das Datum des Artikels. Bei einer Preissteigerung von ca. 5 % pro Jahr sind Werte von 2015 im Jahr 2020 bereits um über 27 % veraltet. Kalkulieren Sie also immer mit aktuellen Daten.

Eine grobe Übersicht erhalten Sie hier:

Typ der Wohneinheit:Kosten in € / m²Bauweise
Einfamilienhaus in Massivbauweise1.300 bis 1.600 € /m ²Niedriger Standard
1.600 bis 2.000 €/m ²Normaler Standard
2.000 bis 2.400 €/m ²Hoher Standard
Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Massivbauweise1.250 bis 1.550 €/m ²Niedriger Standard
1.550 bis 1.950 €/m ²Normaler Standard
1.950 bis 2.350 €/m ²Hoher Standard
Eigentumswohnungen in Massivbauweise1.350 bis 1.650 €/m ²Niedriger Standard
1.650 bis 2.050 €/m ²Normaler Standard
2.050 bis 2.450 €/m ²Hoher Standard

Das sind natürlich nur Durchschnittswerte. Eine exakte Berechnung ist nur nach den oben angeführten Schritten möglich.

Der Vorteil der Kostensicherheit – Hauskauf beim Bauträger

Modernes Doppelhaus, schlüsselfertig mit Solaranlage
Bei dem Erwerb einer schlüsselfertigen Immobilie haben Sie Kostensicherheit – aber auch wenig Gestaltungsmöglichkeiten. ©️ stock.adobe / #87068362 / KB3

Wer hingegen bei einem Bauträger oder einer Wohnungsbaugesellschaft ein Haus als fertiges Produkt kauft, der bekommt Kostensicherheit. Zwar schränken Sie damit Ihre Gestaltungsmöglichkeiten ein, jedoch ist ein definiertes Budget im Gegenzug viel Wert. Auch liegt keine Ungewissheit zwischen Kostenschätzung und Kostenfeststellung vor, da Sie ein definiertes Haus zum festgelegten Preis erhalten. Aber selbst wenn Sie eine schlüsselfertige Immobilie erwerben, gibt es dennoch zu kalkulierende Kosten. Da diese nicht  von einem Architekten in den angeführten Schritten ermittelt werden, müssen Sie die Kalkulation übernehmen. In einem schlüsselfertigen Haus fehlen häufig die Malerarbeiten und die Bodenbeläge, bis auf Fliesen im Bad und WC.

Die Kalkulation ist aber wesentlich einfacher als für das ganze Haus. Wenn sie beispielsweise im Schlafzimmer Teppich verlegen möchten, sieht eine Kalkulation so aus:

Beispiel Schlafzimmer mit 25 m² Bodenfläche und 22 m umlaufender Wandfläche für die Fußleiste:

Variante 1 Eigenleistung:
25 m² (Wohnfläche) * 1,10 (10 % Verschnitt) * 20 €/m² (Preis des Teppichs)
+ 25 m² (Wohnfläche) * 4  €/m² (Kleber)
+ 22 m * 5 €/m (gekettelte Teppichleiste mit Kleber)
= 760 €

Variante 2 Teppich verlegen lassen:
25 m² (Wohnfläche) * 1,10 (10 % Verschnitt) * 20 €/m² (Preis des Teppichs)
+ 25 m² (Wohnfläche) * 12 €/m² (Verlegung und Vorbereitung)
+ 25 m² (Wohnfläche) * 4  €/m² (Kleber)
+ 22 m * 5 €/m (gekettelte Teppichleiste mit Kleber)
+ 22 m * 2 €/m² (Verlegung)
= 1.104 €

So können Sie mit allen Räumen verfahren. Kalkulieren Sie jeweils die Boden- und Wandbeläge. Berücksichtigen Sie, dass bei Tapeten wie Raufaser oder Malervlies nicht nur der Kleber sondern auch noch die Farbe mit kalkuliert werden müssen.

Egal welches Haus Sie kaufen: Vergessen Sie auf keinen Fall neue Möbel zu kalkulieren. In den seltensten Fällen passen alle bisherigen Einrichtungsgegenstände auch im neuen Eigentum. Wer möchte in dem neuen Haus schon eine alte Küche? Und gerade bei Küchen wird klar: Von günstig über teurer bis hin zur Luxusklasse ist alles möglich und muss ganz individuell betrachtet werden. Wer bereits zu Beginn ein Budget für Möbel und Einrichtung geplant hat ist in jedem Fall auf der sicheren Seite.

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