Fachartikel

Der erfolgreiche Weg zum Eigenheim

Beim Bau oder Kauf eines Hauses sind viele Dinge zu beachten. Wenn man im Alltag wenig mit dem Thema zu tun hat, kann einem so ein Projekt den Schlaf rauben. Egal ob man mit einem Architekten, einer Baufirma oder einem Bauträger baut: Genaues Hinsehen ist notwendig. Bei all dem darf die Freude und die Liebe zum neuen Eigenheim nicht zu kurz kommen.

Ein modernes Haus in der Dämmerung

Ein Hausbau und dessen Planung ist heutzutage komplexer als noch vor 50 Jahren. Der Hauptgrund ist die fortschreitende Bautechnologie, neue Erkenntnisse in der Bauphysik und der Aspekt der sog. Smarthome-Technologie. Dazu kommen noch die gestalterischen Aspekte, welche z. B. auf die besonderen Gegebenheiten eines Grundstückes und die bauliche Umgebung eingehen. Hier ein paar Grundregeln, die beim Kauf oder Bau keinesfalls vernachlässigt werden sollten.

Vorab-Checkliste für den Haus- und Grundstückskauf

Ein Hauskauf ist eine große Investition. Umso wichtiger ist es, schon zu Beginn gut zu entscheiden. Folgende Fragen können schon vor der Besichtigung eines Hauses oder eines Grundstücks geklärt werden:

  1. Wie viel Geld kann ich maximal aufbringen?
  2. Entspricht die Lage meinen zukünftigen Ansprüchen (Verkehrsanbindung, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Entfernung zum Arbeitsplatz, etc.)?
  3. Gibt es Lärm- oder Geruchsbelästigungen in der Umgebung?
  4. Gibt es störende Objekte in der Umgebung (Hochspannungsleitungen, Windräder, Handyfunkmasten, etc.)?
  5. Müssen oder können Erweiterungen eingeplant werden?
  6. Wie ist das Grundstück erschlossen oder muss ich mit Kosten für städtische Straßenarbeiten rechnen?
  7. Ist eine Bodenprobe notwendig, um Altlasten im Baugrund festzustellen?

Schon bei der Besichtigung von Häusern gilt es zu differenzieren, ob es sich um einen Neubau oder um ein altes Haus handelt. Natürlich hängt von der Grundsubstanz das Ausmaß des Projektes ab. Bei einem Neubau ist der Grundriss entscheidend, außerdem die Lage der Immobilie, Aspekte wie Verkehrslärm, Parkplatz und Orientierung der Räume. Achten Sie auf alle Details. Sie wollen dort schließlich glücklich werden. Wenn Sie schon wissen, dass Sie Ihre Privatsphäre schätzen, dann achten Sie z. B. darauf, ob der Garten von den Nachbarn einsehbar ist.

Bei einem bereits bestehenden Haus gibt es mehr zum Kontext zu erforschen und zu beachten. Hier können Nachbarn eine gute Informationsquelle sein. Vielleicht kann ein kurzes Gespräch mit verschiedenen Personen in der näheren Umgebung Aufschluss bringen. Hier ein paar Punkte, die Sie unbedingt ermitteln sollten:

Tipp: Erstellen Sie vor der Besichtigung von Häusern oder Grundstücken Ihr persönliches Anforderungsprofil. Eine zusätzliche Priorisierung hilft Ihnen gegebenenfalls Kompromisse hinzunehmen oder ein Projekt von vornherein gar nicht erst zu starten.

  1. Gibt es Feuchtigkeit oder bereits Schimmel im Haus?
  2. Wird der Keller nass, wenn es regnet (Stichwort „Grundwasser“)?
  3. Wann wurde das Dach gedämmt und gedeckt?
  4. Wie ist der generelle Modernisierungsstand in Bezug auf Fenster, Türen, Elektroinstallationen und Heizung?
  5. Wie hoch sind die Betriebskosten und Verbrauchswerte der letzten Jahre?
  6. In welchem Zustand sind die Bäder und Sanitäranlagen?

Oft entscheidet man emotional, wenn es um den Kauf eines Hauses geht. Das birgt die Gefahr, dass der tatsächliche finanzielle Aufwand in der Vorfreude und verschiedenen Visionen untergeht. Nicht falsch verstehen: Visionen und Träume sind richtig und wichtig. Aber oft zerschellen sie dann an der kostenintensiven Realität.

Besichtigen Sie daher Ihr Traumhaus mindestens zweimal, bevor Sie es kaufen. Nehmen Sie zur zweiten Besichtigung einen fachkundigen Bausachverständigen, Architekten oder Bauingenieur mit. Diese Beratungsstunde wird gewiss etwas kosten. Allerdings können Sie gemeinsam mit den Fachleuten abschätzen, ob Sie das ein oder andere Wagnis auf sich nehmen wollen oder lieber nicht.

Budget beim Hausbau – richtig kalkulieren

Baukosten genau kalkulieren
Das Budget beim Hausbau muss genau kalkuliert werden. © stock.adobe.com / #189954225 / beugdesign

Beim Hausbau gilt es zuerst das Budget richtig zu planen. Wie viel kann ich mir leisten? Wie hoch werden die Kreditraten sein und sind die Raten auch im Notfall erschwinglich? Derzeit sind Kredite billig und es lohnt sich, ein Haus zu bauen. Vielleicht sieht die Lage in fünf Jahren anders aus? Da streiten selbst die Fachleute. Das Budget muss deshalb sehr gut kalkuliert sein, um sich nicht zu hoch zu verschulden. Als Bauherr sollte man die Kalkulation von dem Architekten, dem Bauunternehmer oder dem Bauträger anfertigen lassen. Achten Sie darauf, dass wirklich alles explizit aufgeführt wird. Ist von den Erdarbeiten über den Rohbau bis zu den Malerarbeiten wirklich alles berücksichtigt?

Steht die Kalkulation, können in etwa die Kosten pro m² Wohnfläche ermittelt werden. Anhand dieses Wertes haben Sie eine wertvolle Orientierungshilfe. Hier ein paar Beispiele:

  1. Freistehendes Einfamilienhaus, günstige Bauweise, kostet ca. 1.500 bis 1.700 €/m²
  2. Freistehendes Einfamilienhaus, durchschnittliche Bauweise, kostet ca. 1.700-1.900 €/m²
  3. Freistehendes Einfamilienhaus, gehobene Bauweise, kostet ca. 1.900-2.500 €/m²

Tipp: Investieren Sie in die Prüfung der Baukalkulation durch einen unabhängigen Bauingenieur oder Bausachverständigen. Das kostet vielleicht ein paar hundert Euro, kann Sie aber vor einer bösen Überraschung bewahren, die Sie viele Jahrzehnte beschäftigen würde.

Im Detail sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Das Verhältnis von Kubatur zur Wohnfläche, die Fassade oder die Innenausstattung sind teilweise sehr unterschiedlich. Deswegen können wir Ihnen hier nur Richtwerte nennen. Diese Beispielwerte beinhalten nicht die Kosten für das Grundstück oder für die Erschließung.

Die Kosten sind leider nicht zu 100 % genau berechenbar, aber es gibt Mittelwerte, die einen ersten Anhaltspunkt bieten. Sie sollten daher immer 10-15 % als Puffer kalkulieren. Es ist wichtig bei den Kosten, Wünschen und Vorstellungen die Realität im Auge zu behalten. Ist derzeit nur ein kleines Budget vorhanden, kann in Ausbaustufen gedacht werden. Die Erweiterungen sollten aber konzeptionell schon zu Beginn des Entwurfes mit bedacht und geplant werden.

Bitte beachten Sie, dass auch der Entwurf eines Hauses Geld kostet und viel Arbeit ist. Der Posten „Entwurf und Planung“ wird oft unterschätzt. Richtwerte erhalten Sie hierfür in der HOAI. So kann die Planung für ein Haus (Leistungsphase 1-6) mit 200.000 € Baukosten ungefähr zwischen 10.000 € und 18.000 € zuzüglich Nebenkosten liegen.  Für einen Architekten, der ein bekannter Künstler ist, wird das Honorar natürlich höher ausfallen.

Entwurf und Planung

Die nächste Stufe beschäftigt sich mit dem Entwurf und der Planung. Wer soll das Haus entwerfen? Dabei kann gezielt vorgegangen werden und man kann sich mit Häusern und Architekten aus der Umgebung beschäftigen. Natürlich ist es auch gut, sich umzuhören, vielleicht gibt es in der Familie oder in der Nachbarschaft gute Empfehlungen. Gibt es Haustypen, die Sie faszinieren und Ihnen gefallen? Gibt es Häuser und Formensprachen, mit denen Sie gar nicht können? Schauen Sie sich im Vorfeld verschiedene Häuser an, um sich mit der Materie schon vor dem Bau vertraut zu machen.

Tipp: Erstellen Sie eine eigene Ideensammlung (Moodboard). Suchen Sie Bilder von Haustypen, Materialien, Farben, Fassaden, Küchen, Treppen, Pflanzen im Garten und allem, was Ihnen gefällt. Kleben Sie sie auf einen großen Karton. Entscheiden Sie sich aber schon bei der Auswahl der Bilder: entweder Steil- oder Flachdach; entweder offene Wohnküche oder Küche mit Durchreiche. Das wird dem Architekten helfen zu verstehen, was Sie wollen. Bleiben Sie offen für den Rat der Fachleute. Das ist sehr wichtig! Oft können kleine Kompromisse tausende Euro sparen.

Der Architekt sollte sich Zeit nehmen, um Ihre Wünsche und auch Sorgen zu verstehen. Bei dem ersten Gespräch können schon ein paar Handskizzen gemacht werden. Der „richtige“ Entwurf wird je nach Auslastung des Architekten mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Nach Ihrer Freigabe und letzten Anpassungen entwickelt der Architekt mit seinem Team die Detailplanung, verhandelt mit Behörden bezüglich der Genehmigungen und macht eine Ausschreibung, um die Baukosten zu kalkulieren und den Vergabeprozess zu starten.

Reservierung, Sonderwünsche und Eigenleistung

Reservierung, Sonderwünsche und Eigenleistung bei einem modernen Neubauprojekt
Das Traumhaus in der Neubausiedlung sollte schnell reserviert werden. © stock.adobe.com / #277175029 / ah_fotobox

Sie haben Ihr Traumhaus in einer entstehenden Siedlung oder einem schicken Neubauprojekt gefunden? Dann gilt es das Schmuckstück möglichst bald für Sie zu sichern. Reservierungen bei Bauten sind eher im Wohnungsbau und Reihenhausbau üblich. Eine Reservierung hat den Vorteil, dass sich der potentielle Käufer um die Finanzierung der Immobilie kümmern kann und etwas Zeit bekommt, bis der Vertrag abgeschlossen wird. Auch kann so über die Investition nochmals nachgedacht werden. Manchmal wird ein Vorvertrag gemacht, um diese Reservierung abzusichern. Es ist ratsam, hier einen Notar oder Rechtsanwalt seines Vertrauens hinzuzuziehen.

Tipp: Führen Sie Eigenleistungen aus, die sich gut von anderen Leistungen trennen lassen. Damit vermeiden Sie Probleme mit der Gewährleistung der Unternehmen.

Sonderwünsche sind durchaus üblich, sei es bei Bauträgern, Bauunternehmen oder einem Architekten, der als Bauträger fungiert. Die Standardausführung ist bereits über eine Baubeschreibung definiert. Deswegen bedeutet ein Sonderwunsch eine Veränderung der bereits geplanten Leistung. Das können höherwertige Fliesen im Bad oder eine anders ausgeführte Terrasse sein. Sollten Sie einige Sonderwünsche unbedingt beauftragen wollen, müssen Sie sich diese bereits vor Kauf anbieten lassen. Das gibt Ihnen Preissicherheit und Ihr notwendiges Budget ist klar definiert.

Sowohl mit einem Architekten als auch mit einem Bauträger ist es manchmal möglich, Eigenleistungen zu erbringen. Begabte Heimwerker aufgepasst: Gerade wenn man Kapital sparen möchte, kann sich persönlicher Einsatz durchaus lohnen. Die Eigenleistung kann z. B. das Aufstellen von Innenwänden oder aber auch die Verlegung von Fußböden sowie Maler- und Verputzarbeiten im Inneren betreffen. Es ist wichtig, dass hier ganz klare Regeln vereinbart sind, denn es betrifft auch die Gewährleistung im Schadensfall. Ein Handwerkerunternehmen wird nicht für die von Ihnen ausgeführte Arbeit geradestehen.

Der Hausumbau – Was kommt auf mich zu?

Umbau und Sanierung einer Bestandsimmobilie
Der Umbau einer Bestandsimmobilie kostet Geld und Nerven – kann sich aber trotzdem lohnen. © stock.adobe.com / #152490035 / itchaznong

Viele glauben es nicht, aber der Umbau einer Bestandsimmobilie ist von den Kosten oftmals nicht viel billiger als ein Neubau. Das liegt vor allem daran, dass es natürlich schon einen Grundwert für das Grundstück und die vorhandene Bausubstanz gibt. Hinzu kommen die Kosten für Modernisierung, Renovierung, Sanierung, Umbauten und Anpassungen. In einer Formel sieht das dann so aus:

Kaufpreis + Renovierung + Sanierung + Modernisierung + auftretende Mängel und Schäden + Entsorgungskosten + Werkzeugkauf und Material für Eigenleistungen =
Gesamtkosten Hausumbau

Schon an der Länge der Formel sieht man, dass ein Umbau nicht „billig“ werden wird. Auch hier bietet es sich an, einen Bausachverständigen zu Rate zu ziehen bevor man kauft. Ein Umbau bleibt immer auch ein Abenteuer. Man weiß nie was kommt.

Trotzdem gibt es gute Gründe für einen Umbau. Sparen von Ressourcen, ein schönes Ambiente durch ein altes Gebäude oder nur kleine Veränderungen am Haus, können Gründe sein. Manchmal ist das Gebäude auch denkmalgeschützt und darf gar nicht abgerissen werden. Nun gilt es zu überlegen, wie damit umzugehen ist.

Prinzipiell gibt es bei einem Umbau immer ein Risiko. Es können Schäden zum Vorschein kommen, mit denen man nicht gerechnet hat. Eine hundertprozentige Kosten-Vorausberechnung ist deshalb nicht möglich. Mögliche Schwachstellen in älteren Gebäuden könnten sein:

  • dünne oder marode Decken und Wände
  • defekte Elektroleitungen
  • Wasserschäden
  • defekte Sanitäranlagen und -leitungen
  • veraltete Heizsysteme
  • undichte Dächer
  • marode Nebengebäude wie Garagen
  • gefährliche Baumaterialien wie Asbest

Trotzdem kann gerade ein Umbau – eine Mischung von Alt und Neu – ein einzigartiges Flair herbeizaubern. Eine gelungene Mischung setzt ein Gebäude perfekt in Szene. Diese Optik und das damit verbundene Wohngefühl überragen bei Liebhabern die Vorteile eines Neubaus.

Nützliche Tools für Käufer und Umbauer

Ob Sie sich nun für einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie entscheiden, wir hoffen, dass Sie weitere nützliche Informationen auf BauMigo finden! Und natürlich wünschen wir Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Projekt.

Wie versprochen finden Sie hier noch die hilfreichen Tools, die man für die Prüfung von Bauqualität benötigt:

Feuchtigkeitsmessgerät

Infrarot-Thermometer

Infrarotkamera

Laser-Entfernungsmesser

Rissbreitenkarte

Unser Bauherren-Handbuch

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