Erstelldatum: 10.11.2022
Was versteht man unter einem Bauträger?
Bei einem Bauträger handelt sich um einen Unternehmer, der eine koordinierende Rolle beim Erwerb von Grundstücken, dem Bau von Gebäuden und deren schlüsselfertigen Übergabe einnimmt. Er nimmt Hausbauern die Verantwortung für die Planung, den Entwurf und den Bau eines Immobilienprojekts ab. Dies beginnt bei kleinen Wohnanlagen und erstreckt sich bis hin zu großen Geschäftskomplexen. Häufigste Bauprojekte sind Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen, also Objekte, die üblicherweise nicht in Eigenregie erstellt werden. Aber auch individuelle Einfamilienhäuser können bei einem Bauträger erworben werden.
Bauträger sind infolgedessen Auftraggeber von Architekten, Ingenieuren und der am Bau beteiligten Handwerksunternehmen. Meistens delegieren die Bauträger die Arbeiten an diese Unternehmer weiter. Bei Einzelvergaben an Handwerksunternehmen übernimmt häufig ein Architekturbüro die weiteren Leistungsphasen. Beauftragt der Bauträger einen Generalunternehmer, übernimmt dieser die kompletten Arbeiten.
Der Bauträger trägt insbesondere das finanzielle Risiko eines Bauprojekts. Die Kosten für das Grundstück, die Planung und den Bau müssen so kalkuliert werden, dass mit dem Verkauf noch Gewinne erwirtschaftet werden. Da die Käufer festgelegte Kaufpreise zahlen, muss der Bauträger für unerwartet auftretende Kosten auf finanzielle Reserven zurückgreifen können.
Ist der Bauträger auch der Bauherr?
Sprechen wir nun über die Unterschiede von vermeintlich ähnlichen Begriffen. Bauträger, Bauunternehmer, Bauleiter und Bauherr gleichen sich zwar scheinbar, tragen jedoch größtenteils unterschiedliche Verantwortlichkeiten während eines Bauprojekts.
Bauunternehmer erbringen die eigentliche Bauleistung, ohne jedoch bei der Veräußerung des Grundstücks bzw. der Immobilie beteiligt zu sein. Dabei handelt es sich um Handwerksbetriebe, die ein oder mehrere Gewerke abdecken und auf den Baustellen die sichtbare Arbeit verrichten.
Bauleiter wiederum sind erfahrene Bauingenieure oder Architekten, die die fachgerechte Ausführung aller Baumaßnahmen sicherstellen. Diese können vom Bauunternehmen oder durch selbständig tätige Einzelpersonen gestellt werden. Gemäß der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) muss noch vor dem Baubeginn der zuständige Bauleiter bestimmt werden.
Bauherren sind hingegen die eigentlichen Auftraggeber eines Bauprojekts und somit rechtlich und wirtschaftlich für das Bauvorhaben verantwortlich. Daher sind Bauträger meistens auch die verantwortlichen Bauherren. Jedoch können Bauträger unter bestimmten Umständen auch auf fremden Grundstücken oder für fremde Rechnung eingesetzt werden, sodass sie nur die Interessen des Bauherrn als dessen direkten Vertreter übernehmen.
Wenn Sie daher auf die Leistungen eines Bauträgers zurückgreifen, nehmen Sie selbst nicht die Rolle des Bauherrn ein, sondern delegieren diese Aufgabe an ihn weiter. Als avisierter Käufer bleiben Sie so lange außen vor, bis die neue Immobilie bezahlt und Ihnen die Schlüssel übergeben wurden.
Wann braucht man einen Bauträger?
Grundsätzlich können Sie jeden Immobilientyp durch einen Bauträger bauen lassen. Insbesondere in Großstädten, in denen nur wenig Bauland zu finden ist, können Bauträger dennoch den Weg zum Einfamilienhaus ebnen. So werden häufig aktuelle Bauvorhaben in regionalen Zeitungen und Online-Portalen inseriert oder auf großen Schildern direkt an den Grundstücken beworben.
Typische Bauträger-Projekte sind jedoch standardisierte Wohneinheiten in Form von Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Reihenhäusern auf großen Grundstücksflächen, die zuvor von den örtlichen Gemeinden erworben wurden. Dadurch entstehen häufig ganz neue Siedlungsgebiete, wie sie sich üblicherweise an den Stadträdern finden.
Besonders Eigentumswohnungen kann man selten selbst bauen. Hier benötigt man in den allermeisten Fällen einen Bauträger um überhaupt an eine neugebaute Eigentumswohnung zu kommen.
Greifen Sie auf die Leistungen eines Bauträgers insbesondere dann zurück, wenn Sie die Verantwortung und den Aufwand scheuen, der ansonsten auf Sie als Bauherrn zukommen würde. Verantwortung und Aufwand meint u.a. die finanzielle und bautechnische Kalkulation der Bauaufgabe im Vorfeld, die Überwachung des Baufortschritts inkl. gesteckter Zwischenziele, sowie die fachliche Abnahme von erbrachten Handwerksleistungen. Bauträger werben genau deswegen gerne mit einem ‚Rundum-Sorglos-Paket‘ und festen Preisen. Diese liegen nicht selten unterhalb derer, die für den individuellen Hausbau in Eigenregie einkalkuliert werden müssen. Das gibt Ihnen grundsätzlich eine gewisse Kostensicherheit, die Sie als verantwortlicher Bauherr nicht hätten.
Lesetipp: Bauplanung per Architekt, Fertighausanbieter oder Bauträger?
Die größten Vorteile des Hausbaus mit einem Bauträger:
Bauträger…
• erhalten exklusiven Zugriff auf Bauland und ermöglichen selbst in eng bebauten Großstädten den Hausbau.
• verfügen über gute Beziehungen zu den örtlichen Behörden, was den Bauprozess beschleunigen kann.
• können auf ein Netz von zuverlässigen Bauunternehmen und Architekten zurückgreifen, mit denen bereits Projekte umgesetzt wurden.
• können von Vergünstigungen bei Lieferanten und Auftragnehmern profitieren, was die Gesamtkosten reduziert.
Wie finde ich einen guten Bauträger?
Eine gründliche Recherche nach einem seriösen und erfahrenen Bauträger, zahlt sich langfristig aus. Greifen Sie keinesfalls auf ein Unternehmen zurück, ohne zuvor Vergleiche angestellt zu haben. Dadurch vermeiden Sie unvorhergesehene Mehrkosten, nicht eingehaltene Termine und eine Menge Ärger.
Die erste und einfachste Möglichkeit einen passenden Bauträger zu finden, steckt möglichweise in Ihrem Kreis von Bekannten, Freunden und Verwandten, die bereits zuvor mit Bauträgern zusammengearbeitet haben. Fragen Sie nach dem Bauablauf und sonstigen Vorkommnissen mit deren Bauträgern. Natürlich liefern auch eine Online-Recherche und der Zugriff auf Online-Verzeichnisse eine große Auswahl an Unternehmern in der Region.
Wenn Sie Ihre Auswahl eingegrenzt haben, sollten Sie mit jedem in Frage kommenden Bauträger einen individuellen Beratungstermin vereinbaren. So haben Sie die Möglichkeit, Ihre Vorstellungen im Detail zu besprechen und ein Gefühl für eine mögliche Zusammenarbeit zu entwickeln. Überzeugen Sie sich auch von der Qualität abgeschlossener Projekte, indem Sie zum Beispiel fertiggestellte Bauten persönlich besichtigen. Ein seriöser Unternehmer wird sich außerdem nicht bedeckt halten, wenn es darum geht nach Rücksprache zufriedene Kunden zu benennen. Ein informelles Gespräch mit diesen kann genügend Aufschluss über die fachliche Kompetenz des Bauträgers liefern.
Eine einfache Recherche zur Historie des Unternehmens mag bereits einige Informationen über dessen finanzielle Stabilität zu Tage bringen. Alteingesessene Betriebe mit einer großen Anzahl an Referenzen, sind dabei kleinen und frisch gegründeten GmbHs vorzuziehen, insbesondere jenen, die nur für ein spezifisches Projekt gegründet wurden. Darüber hinaus können Sie außerdem Wirtschaftseinkünfte über das ausgewählte Unternehmen einholen, um das Risiko einer möglichen Insolvenz besser einschätzen zu können. Lassen Sie sich dazu eine Unternehmensauskunft der Schufa aushändigen. Neben Informationen zum Zahlungsverhalten der Firma, finden Sie darin auch die wesentlichen Geschäftszahlen.
Wenn Sie kurz vor der Entscheidung stehen, können Sie die eingeholten Angebote einem unabhängigen Fachmann vorlegen (z.B. einem Bausachverständigen). Dieser kann Ihnen die Unterschiede der einzelnen Angebote erläutern und Sie während des Planungs- und Bauprozesses als Ihr persönlicher Experte beraten.
Hier die genannten Kriterien zur Suche eines seriösen Bauträgers im Überblick
• Andere Hausbauer nach ihren Erfahrungen fragen
• Angebote von Bauträgern einholen und vergleichen
• Persönlichen Kontakt zu Bauträgern aufnehmen
• Planungsunterlagen des Bauträgers prüfen
• Referenzobjekte des Bauträgers begutachten
• Wirtschaftsauskünfte über das Unternehmen einholen
Was gehört alles in den Bauträgervertrag?
Die umfangreichen rechtlichen Grundlagen für einen Bauträgervertrag sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) definiert. Von diesen erläutern wir Ihnen an dieser Stelle die Wesentlichen, die den größten Teil des Vertrags ausmachen. . Bei einem Bauträgervertrag handelt es sich um einen sogenannten Mischvertrag, der sowohl Elemente eines Kaufvertrags als auch eines Werkvertrags beinhaltet. Mängel am Grundstück und an der Immobilie können daher beim selben Auftraggeber geltend gemacht werden.
Da ein Bauträgervertrag ein kompliziertes Vertragswerk darstellt, kann dieser nachteilige Klauseln für den Käufer enthalten. Daher wird eine juristische und bautechnische Prüfung durch einen Fachanwalt und Sachverständigen nachdrücklich empfohlen. Außerdem ist eine abschließende notarielle Beglaubigung des Vertrags von Nöten. Bestehen Sie jedoch noch vor dem Unterzeichnen des Vertrags auf den Nachweis, dass der Bauträger über die Eigentumsrechte am Baugrundstück verfügt und eine Baugenehmigung vorweisen kann.
Herzstück des Vertrags ist die umfassende Baubeschreibung, vergleichbar mit einem Leistungskatalog, den der Bauträger zu erfüllen hat. Dies beinhaltet technische Rahmenbedingungen, die verwendeten Baumaterialien sowie vereinbarte Sonderwünsche. Je detaillierter die Beschreibung erfolgt, desto unwahrscheinlicher sind Missverständnisse, die in der Praxis regelmäßig in juristischen Querelen münden.
Neben der Baubeschreibung muss auch ein Fertigstellungstermin enthalten sein, der für den Bauträger verpflichtend ist. Achten Sie daher auf möglichst präzise Angaben und klare Formulierungen. Sollte es nämlich zu Terminüberschreitungen kommen, können Preisnachlässe geltend gemacht werden, sofern der Verzug nicht höherer Gewalt zuzuschreiben ist.
Der im Bauträgervertrag ebenfalls zwingend hinterlegte Kaufpreis ist in der Regel ein Festpreis. Auch hier sollte der Umfang des Festpreises exakt formuliert sein, damit Preissteigerungen bei den Erschließungs- und Baukosten nicht an Sie weiterreicht werden können. Die Entrichtung des Kaufpreises kann bei im Bau befindlichen Projekten entweder nach Fertigstellung erfolgen oder auf Basis eines Zahlungsplans gemäß den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung. Der Zahlungsplan definiert Teilzahlungen entsprechend den Baufortschritten, wobei maximal sieben Ratenzahlungen in prozentual festgelegter Höhe erfolgen dürfen.
Rechtliche Details der Bauträgerverordnung übersichtlich zusammengefasst: Zum Artikel
Halten Sie außerdem unbedingt eine förmliche Bauabnahme nach Fertigstellung fest, also eine gemeinsame Begehung mit dem Bauträger, bei der bestehende Mängel identifiziert werden können. Mit der Beauftragung eines unabhängigen Bausachverständigen, erhalten Sie dabei die benötigte fachliche Unterstützung. Sollten verdeckte Baumängel erst im Nachhinein feststellen werden, können Sie sich auf die gesetzliche Gewährleistungsfrist von 5 Jahren berufen.
Um sich vor dem Risiko einer Insolvenz des Bauträgers abzusichern, könnten Sie auf eine Vertragserfüllungsbürgschaft bei einer Bank oder Versicherung bestehen. Damit würden alle vertraglich vereinbarten Verpflichtungen Ihnen gegenüber auch im Falle einer Insolvenz des Bauträgers rechtlich bindend.
Wie viel kostet ein Bauträger?
Die Kosten für den Hausbau per Bauträger bzw. den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung über ihn, werden weder prozentual noch auf Basis von festen Sätzen berechnet. In der Regel handelt es sich um Pauschalangebote, die vom Bauträger bezogen auf ein gesamtes Siedlungsgebiet kalkuliert werden. Daher sind Rabatte meistens nur in Form von kleinen baulichen Sonderwünschen zu erzielen. Zur groben Einschätzung kann man sich an den Kosten orientieren, die für ein herkömmliches Fertighaus samt Grundstück anfallen. Die Kosten für den Aufwand der Koordination und Planung des Gesamtprojekts, holen sich Bauträger insbesondere über geringere Anschaffungspreise der Grundstücke wieder rein.
Die typischen Pauschal- bzw. Festpreise bieten Ihnen als Vertragspartner zwar grundsätzlich eine finanzielle Sicherheit, die jedoch unter Umständen eine unschöne Wendung nehmen kann. Vermieden werden kann dies mit einer wasserdichten Baubeschreibung, die keinen Raum für unvorhergesehene Kosten freilässt, die unerwartet auf Sie umgewälzt werden. Fehlen nämlich in der Baubeschreibung essenzielle Positionen, ohne die Ihr Haus nicht bewohnbar wäre, sind Sie zur Nachzahlung gezwungen. Lassen Sie daher die Bauträgerverträge, stets sorgfältig von einem Fachanwalt sowie von einem Sachverständigen prüfen. Selbst in Angeboten die mit dem Schlagwort „Schlüsselfertig zum Festpreis“ beworben werden, können spezielle Leistungen unerwähnt bleiben, sodass weitere Kosten auf Sie zukommen.
Idealerweise holen Sie sich außerdem mehrere Angebote von verschiedenen Bauträgern ein, um ein Gefühl für ein aktuell gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zu bekommen oder schauen sich mehrere ausgeschriebene Objekte an.
Welche Nachteile muss ich bei einem Bauträger in Kauf nehmen?
Neben den genannten vertraglichen Unklarheiten, die zu einer großen finanziellen Belastung werden können, hat die Zusammenarbeit mit einem Bauträger natürlich nicht nur Vorteile. Da durch die Investition von Bauträgern häufig neue Siedlungsgebiete bebaut werden, handelt es sich um Objekte mit standardisierten Grundrissen, fester Raumaufteilung und einheitlicher Fassadengestaltung. Obschon gewisse Sonderwünsche zum Aufpreis vertraglich fixiert werden können, haben Sie meistens nur wenig Einfluss auf die Ausgestaltung des Hauses.
Erfahren Sie in unserem BauMigo-Artikel über Sonderwünsche beim Bauträger, weitere Einzelheiten zu diesem Punkt.
Die große Flexibilität, die mit einem individuell gebauten Architektenhaus einhergeht, werden Sie definitiv nicht bekommen. Die einschränkte Einflussnahme zeigt sich auch in dem fehlenden Recht Handwerker nach eigenem Wunsch auszuwählen oder diesen konkrete Weisung zu erteilen. Ohne den Abschluss einer Vertragserfüllungsbürgschaft besteht auch jederzeit das Risiko gezahlte Vorauszahlungen umsonst geleistet zu haben, wenn es zu einer Insolvenz des Bauträgers kommt.
Einige Bauträgerverträge enthalten außerdem eine Klausel im Hinblick auf den Baubeginn. Dieser setzt dadurch erst dann ein, wenn eine gewisse Anzahl von Häusern bzw. Wohnungen eines Großprojekts verkauft sind. Dieser Faktor unterstreicht erneut die Notwendigkeit den vorliegenden Vertrag genauestens prüfen zu lassen.
Thomas Möller, Dipl.-Ing. (FH)
René Brauer
