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Worauf Sie bei der Wahl Ihres Grundstücks achten sollten

Planung beginnt nicht erst beim Haus, sondern fängt bereits beim Grundstückskauf an. Mit den richtigen Kriterien lassen sich für den jeweiligen Zweck perfekte Grundstücke finden und fatale Fehler vermeiden. Ein Grundstück sollte Sie nämlich nicht nur bezaubern, sondern auch in seinen Basics den Anforderungen des Vorhabens standhalten.

Ein Baugrundstück im Grünen

Was beim Grundstückskauf zu beachten ist

Jedes Grundstück hat individuelle Eigenschaften, die bei einem Kauf berücksichtigt werden sollten. Geht es um die „Planung“ beim Grundstückskauf, sind vorerst ein paar Bedingungen zu klären: Für welchen Zweck soll das Grundstück angeschafft werden, soll überhaupt darauf gebaut werden? Wofür soll das Grundstück zukünftig genutzt werden? Gänzlich unterschiedliche Möglichkeiten tun sich damit auf: Ein Gewerbebetrieb mit Wohnhaus ist anders zu sehen als die Errichtung eines Mehrfamilienhauses und dieses wiederum bringt andere Anforderungen mit sich als der Bau eines Einfamilienhauses. Ist die Nutzung zunächst definiert, kann nach einem geeigneten Grundstück Ausschau halten. Selbstverständlich können sich mit dem „Grundstücksfund“ auch nachträgliche Änderungen ergeben. Gefällt einem ein Grundstück ganz besonders, obwohl es nicht genau zu den ursprünglich geplanten Nutzungen passt, schwenkt man vielleicht auf andere Nutzungen um, die gut mit dem Grundstück, der Nachbarschaft und der Lage verträglich sind.

Prüfen Sie vor einem Grundstückskauf, ob die Gemeinde oder Stadt einen rechtsgültigen Bebauungsplan aufgestellt hat. Dieser Plan regelt z. B. das Maß der baulichen Nutzung, sprich die Bebauungsdichte: Wie viel Quadratmeter des Grundstücks dürfen überbaut werden? Praktisch immer wird auch Nutzungsart festgelegt: Handelt es sich um ein reines Wohngebiet oder ein allgemeines Wohngebiet? Das entscheidet darüber, ob Sie ein geplantes Gebäude auch gewerblich mitnutzen dürfen. Weiterhin kann in Bebauungsplänen die Anzahl der Geschosse, der Dachtyp, die Dachneigung, eine Dachbegrünung oder Photovoltaikanlage oder die Höhe und Art der Einfriedung festgelegt werden. Ist vorgeschrieben, ob es sich um ein Einzelhaus handeln muss oder ob an den Flurstücksgrenzen angebaut werden muss? Manchmal wird auch die Errichtung einer Garage oder eines Carports ausgeschlossen. Achten Sie immer auch auf das Baufenster. Es legt fest, in welchem Bereich des Grundstücks gebaut werden darf (Baugrenze). Ist eine Baulinie vorhanden, muss ihre Fassade genau auf dieser Linie liegen. Auch die infrastrukturelle Anbindung hat einen hohen Stellenwert. Diese ist für ein Gewerbegrundstück anders zu definieren als für ein Einfamilienhaus-Grundstück in einem Wohngebiet, beide Male aber ist die Anbindung von entscheidender Bedeutung.

Zudem ist gerade bei Wohngrundstücken die Nachbarschaft, landschaftliche Reize wie ein Blick ins Grüne, die Orientierung zu den Himmelsrichtungen, Lärm und Verkehr, aber auch vermehrt Wasser und Wasserentsorgung ein Thema. Zu guter Letzt sind bei einem Grundstückskauf zukünftige Entwicklungen und Projekte in der Umgebung mit zu bedenken. Handelt es sich hier um ein Entwicklungsgebiet? Wird hier ein Heim, eine Pflegeanstalt oder eine Autobahn in unmittelbarer Nähe entstehen? Ein Grundstück hat wesentlich mehr Parameter anzubieten als das bloße „Gefallen des Platzes“ und der Reiz des Grundstückes selbst. All diese Parameter sollten in die Planung einfließen.

Wie viel ist ein Grundstück wert?

Die Kalkulation des Grundstückswerts
Für die Ermittlung des Grundstückswerts spielen viele Faktoren eine Rolle. © stock.adobe.com / #168497854 / v.poth

Für Grundstücke gibt es Durchschnittswerte anhand von Immobilien-Preisspiegeln oder einer Karte des Bodenrichtwerts. Mit diesen Tools kann in etwa herausgefunden werden, wie viel das Grundstück in der jeweiligen Gegend wert sein kann. Es sind aber noch weitere Faktoren entscheidend: Ist es Bauland oder landwirtschaftliche Fläche? Wird es vielleicht bald zu Bauland umgewidmet? Wird es vielleicht aufgrund fehlender Bebauung in landwirtschaftliche Fläche zurück gewidmet? Wie lange hat man Zeit, um sein Bauvorhaben umzusetzen? Wie hoch ist die Dichte, wenn es Bauland ist? Wie gut ist die Lage? Wie gut ist die öffentliche Verkehrsanbindung, wie nahe sind die Versorger und wie hoch die Kosten für die Erschließung?

Ein Wertgutachten kann den Wert genauer bestimmen. Ein solches Gutachten machen besonders zertifizierte Immobiliengutachter oder Immobilienmakler. Sie können den genauen Wert anhand unterschiedlicher Verfahren errechnen und ermitteln dann einen Durchschnittswert.

Letztlich gilt aber auch hier: Der Wert wird vom Markt bestimmt, nicht nur von einem Gutachten. Gibt es sehr viele Interessenten, kann das den Preis deutlich anheben. Das Gutachten kann allerdings als fundierte Entscheidungsgrundlage einen hohen Einfluss beim Grundstückskauf haben.

Was kostet das Wertgutachten eines Grundstücks?

Eine Geschäftsfrau erstellt ein Wertgutachten
Ein seriös erstelltes Wertgutachten ist jede Menge Arbeit und sollte unbedingt von einem unabhängigen Gutachter erstellt werden. © stock.adobe.com / #287346953 / mapo

Die Kosten eines solchen Wertgutachtens sind unterschiedlich. Man sollte sich ein Angebot vom Gutachter erstellen lassen, fragen, wie sich der Preis zusammensetzt, und auch mit dem Gutachter vorab verhandeln.

Bei Wertgutachten von Immobilienmaklern, die das Grundstück auch verkaufen, ist eher Vorsicht angeraten. Es könnte sein, dass der Gutachter bewusst oder unbewusst das Gutachten in seine Richtung lenkt, um einen guten Verkaufsabschluss erzielen zu können. Ein unabhängiger Gutachter kann deshalb einen objektiveren Preis für das Grundstück ermitteln.

Ein Wertgutachten ist jede Menge Arbeit, wenn es seriös erstellt wird. Teil des Gutachtens kann z. B. sein, die Verkaufspreise der Grundstücke in der näheren Umgebung der letzten fünf Jahre zu recherchieren, um sie in das Gutachten mit einer bestimmten Berechnungsmethode einfließen zu lassen. Verkaufspreise stehen dabei häufig im Grundbuch.

Welche Ämter geben Informationen über ein Grundstück?

Für jedes Grundstück gibt es genaue Bestimmungen, zumindest in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Informationen über die Bebauungsbestimmungen gibt das Stadtplanungsamt oder das Bauamt der jeweiligen Gemeinde. Viele Informationen sind heute auch digital bei der Behörde abrufbar: So ist der aktuelle Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan meist auch im Internet zu finden. Trotzdem ist es ratsam, sich beim Stadtplanungsamt zu erkundigen. Manchmal gibt es zusätzliche interne Informationen, die im Internet nicht veröffentlicht werden, wie etwa Planungen in der Nachbarschaft, Details über die Erschließung, den Verkäufer und die Kosten für die Beteiligung an der Infrastruktur. Ämter haben Sprechstunden und geben in diesen den Bürgern gerne Auskunft.

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