Fachartikel

Baubeschreibung und Exposé – darauf sollten Sie achten

Beim Bau odere Kauf einer Immobilie spielen die Baubeschreibung und das Exposé eine große Rolle. Darin steht der Leistungsumfang und Sie sehen erste Bilder, Pläne und Ausstattungsmerkmale. Lesen und prüfen Sie genau was Ihnen vorgelegt wird. Die investierte Zeit erspart Ihnen ein böses Erwachen.

Baubeschreibung und Exposé sind wichtige Bestandteile des Kaufprozesses.

Welche Bedeutung hat das Exposé?

Paar steht vor der Skizze eines Hauses auf einer grünen Wiese.
Ein Exposé zeigt die Immobilie vorwiegend von ihrer Schokoladenseite – lassen Sie sich inspirieren, aber konzentrieren Sie sich auf die Fakten. © stock.adobe.com / #119718758 / U. J. Alexander

Ein Exposé ist ein Prospekt vom Immobilienbüro oder Bauträger zu einem Bauobjekt oder einer schon bestehenden Immobilie. Es ist nicht bindend und zeigt die Immobilie vorwiegend von ihrer Schokoladenseite. Ein Exposé hat dabei die Aufgabe, potentiellen Interessenten die wichtigsten Fakten der Immobilie in einer Broschüre zusammenzustellen. Meist erhält man diese Unterlagen bei einer Besichtigung oder nach einem Besichtigungstermin. Bei Bauträgern kann es sein, dass eine Reservierung mit einem Exposé verbunden wird. Das Exposé liefert dann die wichtigsten Vorabinformationen. In seltenen Fällen wird es notariell beglaubigt und Teil des Vertrags.

Folgende Angaben sind in einem guten Exposé zu finden:

  • Lage der Immobilie (sowohl die Stadt als auch die Lage innerhalb der Stadt, z.B. Stadtrand, Innenstadt, ländlicher Raum oder Siedlung, werden hier genauer beschrieben),
  • Angaben zu den Quadratmetern und zum Baujahr,
  • Angebotspreis oder Preisliste mehrerer angebotener Objekte am gleichen Ort,
  • Grundrisspläne, Ansichten und Schnitte als Prospektdarstellung,
  • Lageplan mit Nordpfeil,
  • Ausstattung (dazu gehören Fenster, Türen, Materialien der Fußböden, Wände und Möbel, Balkon, Terrasse oder Garten, Art der Heizung, Art der Wasserversorgung, Badezimmer-Ausstattung, Küchenmöbel, Elektrogeräte, sowie Zimmerausstattung, Sonnenschutz etc.),
  • Energieausweis (heutzutage zwingend ein Teil des Exposés; ein Angebot ohne Vorlage des Energieausweises ist eher unseriös),
  • Baubeginn und Fertigstellungstermin (Neubau) bzw. möglicher Einzugstermin (Bestand).

Tipp: Lassen Sie sich nicht durch luxuriöse Details und eine schöne Küche blenden. Wichtiger sind Quadratmeterpreis, Lage, Licht und Sonne. Verlangen Sie immer auch einen Grundriss mit genauen Maßen und schauen Sie sich die Immobilie mit einem Fachmann an. Machen Sie Fotos. Denken Sie daran: Das Exposé ist nur ein „Prospekt“. Das Wesentliche kommt mit der Baubeschreibung.

Darauf müssen Sie bei einer Baubeschreibung achten

Man zeigt auf die Baubeschreibung.
Bei einer privaten Immobilienfinanzierung muss der Käufer die Baubeschreibung auch bei der Bank vorlegen. Sie gehört dann zum Bauvertrag. © stock.adobe.com / #219937408 / ngad

Eine Baubeschreibung ist eine detaillierte Beschreibung eines Gebäudes, welches errichtet werden soll. Hierbei werden mehrere Punkte genau aufgelistet, wie die Konstruktion, die Qualitäten und die Materialien eines Gebäudes und einer Wohnung. Die Baubeschreibung muss bei der Einreichung bei den Behörden vom Planer mitgeliefert werden. Alle Einzelheiten, die die Bauausführung betreffen, werden aufgelistet. Art sowie Ausführung sollten genau beschrieben werden. Bei einem Bestandsgebäude gilt das auch für die Sanierungen und das Datum der Sanierung. Zudem sind die Betriebskosten mit anzugeben, inklusive Heizkosten. Bei neuen Eigentumswohnungen können diese per Quadratmeter geschätzt werden.

Handelt es sich um eine private Immobilienfinanzierung, so muss der Käufer die Baubeschreibung auch bei der Bank für den Kredit vorlegen. Somit gehört die Baubeschreibung auch zum Bauvertrag. Bei einem Grundstückskauf und einem Vertrag mit einem Bauträger beurkundet ein Notar die Baubeschreibung und sie wird so Bestandteil des Kaufvertrags.

Die Baubeschreibung dient also zur Beschreibung des Leistungsumfangs. Sie sollte immer von einem Experten wie einem Gutachter, einem Bauingenieur oder Architekten sowie ggf. von einem Anwalt geprüft werden. Denn in der Baubeschreibung stehen nicht nur Details zur Qualität und Bauausführung sondern auch Aspekte der Versorgung und Art der Wärmeerzeugung.

Auch das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet nach § 650j einen Unternehmer vor Abgabe der Vertragserklärung in Textform eine Baubeschreibung vorzulegen. Der Inhalt sollte stets geprüft werden und komplett sein. Folgende Inhalte sollten genannt werden:,

  • Allgemeine Beschreibung zur Bauleistung,
  • Nutzung, Umfang, Konzept, Gesamtkonzept des Gebäudes sowie Pläne,
  • Fabrikate, Qualitäten und Preise,
  • Beschreibung zum Bauplatz und den örtlichen Gegebenheiten,
  • Festlegungen zur Bauleistung und deren Ausführung,
  • Konstruktive Merkmale und statische sowie andere notwendige Berechnungen,
  • und Darstellung der Leistungen (Termine, Konstruktionspläne).

Die notariell beurkundete Baubeschreibung – genau prüfen, was vereinbart wurde

Notarvertrag mit rotem Siegel
Eine Baubeschreibung wird notariell beglaubigt und sollte daher genau geprüft werden. © stock.adobe.com / #232837104 / REDPIXEL

Die Baubeschreibung ist ein wichtiger Bestandteil des Bau- bzw. Kaufprozesses und umfasst den Leistungsumfang. Dieser wird notariell beglaubigt. Es ist dann genau zu prüfen, ob der Leistungsumfang dann auch erbracht wurde. Geprüft werden sollte folgendes:

Lage der Immobilie und ihre Nutzung

Quadratmeter: Hier lohnt es sich, nachzumessen. Am besten kann dies mit einem Lasermessgerät durchgeführt werden. Ein Raum ist aber nicht immer genau rechteckig, er kann kleine Abweichungen beinhalten. Deshalb lohnt es sich, alle Wände zu vermessen und die Quadratmeter auszurechnen. Bei Dachschrägen gelten für die Berechnung der Quadratmeter besondere Bedingungen: Sie sind in der Immobilien-Verordnung oder jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes zu finden. Gerade bei Dachschrägen sollte genau gerechnet werden. Die Grundrisspläne helfen bei der Vermessung. Jedoch Achtung: Meist sind die Grundrisspläne mit Rohbaumaßen gezeichnet und auch berechnet! Hier ist zu unterscheiden zwischen tatsächlichem Ist-Maß und Maß auf dem gezeichneten Plan. Abweichungen von ca. 3 % der Wohnfläche sind im Vertrag oft als Toleranz definiert und hinzunehmen.

Materialien:

  • Wurden die richtigen Materialien in der richtigen Verarbeitung eingesetzt?
  • Ist die Oberfläche dementsprechend bearbeitet?
  • Stimmt die Farbe?
  • Stimmt das Fabrikat?
  • Besonderes Augenmerk sollte auf Glas gelegt werden. Hat es Kratzer?
  • Bestehen die Fensterrahmen aus dem vereinbarten Material (Aluminium, Holz Kunststoff)?

Bautechnik:

  • Entspricht die Heizungsanlage der Beschreibung?
  • Sind die Heizkörper richtig dimensioniert und an richtiger Stelle eingebaut?
  • Gibt es eine Wohnraumbelüftung und funktioniert diese einwandfrei?
  • Ist die Konstruktion des Gebäudes wie in der Baubeschreibung beschrieben?
  • Sind die Materialien der Wände richtig eingebaut? Beispielsweise kann es vorkommen, dass anstatt Ziegel Beton verwendet wird oder die Trennwände aus Gipskarton hergestellt werden.
  • Ist die Dämmung, die Außenfassade und die Gestaltung des Gartens wie im Leistungsverzeichnis beschrieben?

Loggia und Wintergarten:

  • Sind die Außenbereiche wie im Verzeichnis ausgeführt? Manchmal kommt es vor, dass hier Einsparungen vorgenommen werden und statt einem Wintergarten nur eine Terrasse ausgeführt wird oder ähnliches.

Termin der Übergabe:

  • Kommt es bei der Schlüsselübergabe zu Verzögerungen oder wird der vereinbarte Einzugstermin gehalten?

Tipp: Das Exposé vermittelt Ihnen zwar den ersten Eindruck. Häufig ist es jedoch nur für den Verkauf bestimmt. Die Baubeschreibung ist textlich umfangreich und manchmal abstrakt. Diese gilt es jedoch genau zu prüfen. Sie wird Bestandteil des Notarvertrags. Das was Sie dort unterschreiben ist bindend.

Unser Bauherren-Handbuch

In sieben Schritten ins neue Zuhause Dieses Bauherren-Handbuch ebnet Ihnen den Weg, damit Sie Ihren Traum vom Eigenheim endlich in die Wirklichkeit umsetzen können. Jetzt mit dem neuen Bauvertragsrecht für Verbraucher nach BGB. Der verlässliche Begleiter für Ihr Bauprojekt Mehr erfahren

Bauherren-Praxismappe für Bauverträge

Der sichere Weg durch den Paragrafendschungel Bauverträge bereiten vielen Bauherren schlaflose Nächte. Das muss nicht sein! Ob Sie „schlüsselfertig“ bauen oder Ihr Wunsch-Eigenheim lieber mit einem Architekten verwirklichen möchten: Diese Praxismappe informiert Sie leicht verständlich über alles Wissenswerte rund um Verträge beim Hausbau – vom Grundstückskauf bis zur Abnahme. Mehr erfahren

Immobilienfinanzierung

Der sichere Weg zur maßgeschneiderten Finanzierung Für Selbstnutzer einer Immobilie geht es um die günstige Finanzierung des Eigentums. Für Kapitalanleger um die bestmöglichen Finanzierungskonditionen der vermieteten Immobilie. Mit diesem Taschenbuch erfahren Sie, welcher Finanzierungsplan für Sie in Frage kommt. Mehr erfahren