Fachartikel

Bauplanung: Architekt, Fertighausanbieter oder Bauträger?

Architekt, Fertighausanbieter oder Bauträger: Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten für eine Bauplanung. Die verschiedenen Möglichkeiten liefern jedoch unterschiedliche Ergebnisse. Das Haus wird nach Fertigstellung anders aussehen und die Schwerpunkte werden anders gesetzt. Der Fachartikel liefert Einsichten darüber, was man in Bezug auf den Planungsablauf mit einem Architekten, Bauträger und Fertighausanbieter wissen sollte.

Eine grüne Wiese mit See als Baugrundstück

Individuell bauen – Bauplanung mit einem Architekten

Eine 3-D-Ansicht eines modernen Hauses mit Planunterlagen
Ein Architekt bringt seine persönliche Note mit ein und gibt viel Raum für Individualität. © stock.adobe.com / #172946013 / Chlorophylle

Die Bauplanung mit einem Architekten ist individuell. Hier kann genau auf die Qualitäten des Grundstücks und individuelle Vorlieben eingegangen werden. Meist ist die Entwicklung des Gebäudes ein kleines Abenteuer – eine Reise zum eigenen Ich oder Wir. Der Architekt ist dabei nicht nur der Umsetzer der Ideen, sondern auch ein Vermittler von Baukultur. Im Idealfall hat der Bauherr nach dem Bauvorhaben einen Prozess durchlaufen. Verschiedene Ideen, die anfangs die Vorstellung geprägt haben, sind durch neue Lösungen ersetzt worden. Im Extremfall entwickelt sich dabei der Architekt zum Therapeuten, dann nämlich, wenn sich zwei Partner uneins sind.

Bei der großen Anzahl von Architekten gibt es jedoch durchaus Unterschiede. Manche Vertreter der Zunft haben eine sehr klare Formensprache, andere legen vor allem Wert auf die sozialen Aspekte. Es ist deshalb anzuraten, sich einige Bauwerke und Arbeiten des ausgesuchten Architekten persönlich anzusehen, damit ein Gefühl für die individuelle Formensprache des Architekten entwickelt werden kann.

Häuser von namhaften Architekten können oft nicht nur als besondere Raumerfahrung, sondern auch als Wertanlage gesehen werden und sind deshalb etwas ganz Besonderes. Das Leben findet dann je nach Entwurf in einem Baukunstwerk statt und kann gerade kunstinteressierten Klienten mitunter ein sehr positives Lebensgefühl geben.

Wie so oft geht auch bei der Bauplanung ein höheres Maß an Individualität mit höheren Kosten einher. Lässt man sich bis ins Detail beraten, plant häufig um oder baut gar mit einem Stararchitekten, wird es teurer als bei anderen Varianten.

Bewährte Systeme – Das Fertighaus

Montage der Wände eines Fertighauses mit einem Autokran
Fertighäuser lassen weniger Raum für Individualität, bieten aber Kostensicherheit. © stock.adobe.com / #307126310 / lettas

Das Fertighaus ist ein industriell vorgefertigtes Haus aus dem Katalog. Es kann nach gewissen Wünschen zusammengestellt werden, hat aber weniger baukünstlerischen und räumlichen Anspruch. Das Haus bezieht sich zudem sehr häufig nicht auf den Kontext, also die Umgebung mit all ihren Vor- und Nachteilen, sondern ist eher als „Architektur auf der grünen Wiese“ zu verstehen. Die Grundrisse sind vorwiegend klassisch konservativ. Wer diese Bauweise bevorzugt, der trifft mit einem Fertighaus eine gute Wahl. Der Vorteil eines solchen Hauses ist die höhere Kostensicherheit.

Außerdem können Fertighäuser sehr schnell aufgestellt werden, was ein zeitlicher Vorteil im Planungsablauf ist. Oft werden Häuser ohne Keller angeboten, es gibt jedoch genauso unterkellerte Ausführungen. Heute bestellt und in wenigen Monaten geliefert, das ist keine Seltenheit. Ein Nachteil beim Kauf eines Fertighauses ist der nicht mögliche Entwurfsprozess, den ein Bauherr mit dem Architekten bei der Planung eines Hauses durchläuft. Die Individualität ist einfach geringer. Fertigteilhäuser sind eher als Konsumartikel aus dem Katalog zu verstehen, ihr Bild ist schon erstellt und nicht eine baukünstlerische Herausforderung, an der die Auftraggeber wachsen können. Mittlerweile machen viele Anbieter eine begrenzte Individualisierung möglich.

Bauen mit einem Bauträger

Fünf Reihenhäuser eines typischen Bauträgerprojekts
Bauträger bieten oft wenig Einflussnahme, dafür bekommt man das Haus oft schlüsselfertig übergeben. © stock.adobe.com / #108368469 / schulzfoto

Mit einem Bauträger zu bauen ist zumeist weniger individuell. Ein gängiges Geschäftsmodell funktioniert so: Der Bauträger kauft ein Grundstück, plant oder lässt ein Gebäude planen und beauftragt Bauunternehmen mit der Ausführung.

Da es bei Bauträgern qualitative Unterschiede gibt, sollten Sie sich vor dem Kauf gut über den jeweiligen Bauträger informieren. Wenn Sie bereits abgeschlossene Projekte betrachten, hilft Ihnen das, sich ein umfangreiches Bild zu machen. Manche Bauträger bauen mit Architekten, manche haben eigene Planungsbüros. Wird mit Architekten gebaut, gibt es zudem gelegentlich vorgeschaltete Wettbewerbe. Baut ein Bauträger mit einem Generalunternehmer, handelt es sich in der Regel um größere Projekte von 10 bis 100 Häusern. Hier kauft man das Haus beim Bauträger, aber der Ablauf und die Sonderwünsche werden meistens vom Generalunternehmer koordiniert. Je nach Angebot kaufen Sie eine Immobilie schlüsselfertig oder können bestimmte Gewerke in Eigenleistung erbringen. Wenn Sie jedoch den Fußboden selbst verlegen, haben Sie keinen Anspruch auf Gewährleistung für die Bodenbelagsarbeiten.

Einige Bauträger ermöglichen es Ihnen gewissen Einfluss auf den Grundriss und die Ausstattung auszuüben. Achten Sie dabei immer auf Kostentransparenz: Lässt sich der Anbieter Änderungen fürstlich bezahlen oder sind die Aufpreise nachvollziehbar? Über die Änderungen und Sonderwünsche verschaffen sich Bauträger gerne einen kleinen finanziellen Spielraum und können so die Marge erhöhen.

Manche Bauträger lassen durch einen Makler vermarkten. Andere haben ihren Bürobetrieb so effizient und spezialisiert gestaltet, dass sie direkt vermarkten und die eingesparte Maklerprovision zumindest zu einem Teil an ihre Kunden weitergeben.

Neben Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, gibt es auch Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Häuser im Angebot. Informieren Sie sich früh, ob Sie Teileigentum oder komplett eigenes Eigentum erwerben. Sogar bei Reihenhäusern kann es sein, dass die Grundtücke nicht real geteilt werden, sondern, dass Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden. Beides hat Vor- und Nachteile. Gerade für jemanden, der sich den umfangreichen Entscheidungsprozess beim individuellen Bauen ersparen möchte, ist der Kauf beim qualifizierten Bauträger die richtige Wahl.

Persönliche Wünsche einbringen – Was man beachten sollte

Persönliche Wünsche können bei einem Architektenhaus das Gebäude prägen. Sie sollten jedoch Ihre Wünsche genau überprüfen. Entsprechen diese Wünsche bestimmten Klischees? Nur allzu oft möchte ein Bauherr genauso ein Haus wie der Protagonist in der Lieblings-Fernsehserie. Der Kunde sieht dabei aber gar nicht, dass immense Kosten auf ihn zukämen oder der Bauplatz dafür nicht geeignet wäre. Wenn Bauen als ein Entwicklungsprozess verstanden wird, tut sich der Bauherr leichter. Die Wünsche kristallisieren sich mit der Zeit klarer heraus oder verschwinden.

Bei einem Fertighaus sind persönliche Wünsche etwas eingeschränkter, aber durchaus möglich. Es gibt in der Regel eine Vielzahl an Haustypen zur Auswahl. Alle Aspekte und Wünsche sollten vor der Bestellung besprochen und preislich definiert werden. Viele, die ein klassisches Einfamilienhaus wollen, werden hier fündig.

Wer ein Haus bei einem Bauträger kauft, hat weniger Einflussmöglichkeiten. Besonders, wenn der Bau schon begonnen hat. Dafür wird Ihnen viel abgenommen und Sie erhalten das Haus oft schlüsselfertig. Eigenleistungen wie Malerarbeiten und das Verlegen von Oberböden sind bei Einfamilienhäusern häufig nicht inkludiert. Bei Eigentumswohnungen sind hingegen meistens die Wände und Böden fertiggestellt. Wichtige Sonderwünsche, auf die Sie nicht verzichten können, sollten Sie sich bereits vor dem Kauf anbieten lassen. Damit liegt Preissicherheit vor. Denn je nach Subunternehmer für das jeweilige Gewerk und je nach Bauträger, könnte es im Nachhinein schwierig werden, Änderungen einzubringen. Vor allem, wenn dadurch der Fertigstellungstermin nicht gehalten werden kann.

Persönliche Wünsche sollten immer frühzeitig und nicht erst am Ende des Planungsprozesses eingebracht werden, denn Umplanungen sind teuer und Umbauten noch teurer. Trotzdem kann es vorkommen, dass nach reiflicher Überlegung eine Änderung erwünscht ist. Dann sollte man den Mut haben und die Sache durchziehen. Je weiter jedoch der Planungs- und Bauprozess fortgeschritten ist, desto umständlicher und teurer ist eine Änderung.

Es empfiehlt sich zudem, immer einen Überblick über die Finanzen zu haben und das Budget anfangs klar zu definieren. Während der Planungsphase mit einem Architekten besonders, aber auch bei den späteren Ausbauphasen beim Fertighaus oder bei Bauträgern. Sind beispielsweise Fliesen für 25 €/m2 inklusive, kann man dafür Fliesen finden. Viele haben zwar ein zusätzliches Budget, jedoch können Sie auch das Vierfache für Fliesen ausgeben. Hier gilt es Wunsch und Realität zu kombinieren.

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