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Zum Eigenheim mit Hilfe eines Maklers – das sollten Sie wissen

Die Suche nach dem perfekten Eigenheim kann mühselig und langwierig werden. Die Immobilienportale sind überfüllt mit Inseraten von potenziellen Wohnungen und Häusern. Nur die Menge der Angebote garantiert keine zu den eigenen Bedürfnissen passende Immobilie. Genau da kommt der Makler ins Spiel. Wir erklären, wie er Ihnen hilft und was er kostet.

Ein Markler kann die Suche nach dem richtigen Eigenheim vereinfachen.

Was ist ein Makler und wie hoch ist die Maklerprovision?

Kurz gesagt besteht der Beruf eines Maklers darin, ein Geschäft, wie beispielsweise den Kauf einer Wohnung, zu vermitteln und dem jeweiligen Käufer die Suche nach dem richtigen Eigenheim zu vereinfachen. Die rechtlichen Grundlagen zur Ausübung dieses Berufes finden sich in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Für diese Tätigkeiten steht dem Makler gemäß § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine sogenannte Maklerprovision zu, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Ein rechtlich wirksamer Maklervertrag ist abgeschlossen,
  • eine Maklertätigkeit wurde bereits erbracht (z. B. Vermittlung),
  • ein Kauf- oder Mietvertrag wurde bereits abgeschlossen,
  • der Vertragsabschluss kam nur durch die Maklertätigkeit zustande und
  • der Vertrag ist nach Abschluss nicht unwirksam geworden.

Aber Achtung: Nicht nur zwischen Makler und Verkäufer bzw. Vermieter wird ein Maklervertrag abgeschlossen. Auch zwischen Makler und Kauf- bzw. Mietinteressenten kann ein Maklervertrag zustande kommen. Wenn beispielsweise eine angebotene Immobilie vom Interessenten besichtigt werden möchte und dieser die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert hat.

In diesem Bereich gab es im Jahr 2015 eine große Änderung. Bis zu diesem Jahr wurde rein rechtlich gesehen keine Vorgabe gemacht, von wem die Maklerprovision zu zahlen ist. Früher war es in den meisten Fällen derjenige, der sich für das Mietobjekt interessiert. Seit Juni 2015 gilt jedoch das Bestellerprinzip bei der Vermietung. Das heißt, der Besteller des Maklers zahlt auch die Provision, in der Regel ist dies der Vermieter. Diese Gesetzesänderung hat sowohl positive als auch negative Nebenwirkungen mit sich gebracht. Einerseits ist dieses Prinzip für potenzielle Mieter natürlich von Vorteil. Andererseits ist das Maklergeschäft aufgrund dieser Regelung rückläufig geworden. Viele Wohnungen werden dadurch im Immobilienmarkt gar nicht mehr angeboten, weil keine Anzeigen mehr aufgegeben werden und ein Nachmieter vom Vermieter einfach akzeptiert wird. Gleichzeitig hat die Regelung auch dazu geführt, dass immer mehr Immobilien verkauft statt vermietet werden, da dieses Gesetz beim Kauf von Immobilien nicht greift. Dazu hat ebenfalls beigetragen, dass die Verkaufspreise in den letzten Jahren um einiges gestiegen sind und die Mietpreisbremse die Erhöhung von Mieten begrenzt.

Grundsätzlich gilt, dass bei der Vermietung eines Objektes die Maklerprovision maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen darf. Wenn wir uns allerdings den Immobilienverkauf ansehen, so ist die Provisionshöhe in Deutschland frei wählbar. Hierzu gibt es keine gesetzlichen Vorschriften. Meist orientieren sich der Liegenschaftseigentümer bzw. auch der Immobilienmakler bei der Festsetzung der Provision an den Regelungen des jeweiligen Bundeslandes. Grundsätzlich ist die Maklerprovision bei einer Vermietung selten verhandelbar, weil die Courtage eines Maklers meist gerade seine Kosten deckt. Beim Verkauf kann vor allem dann eine niedrige Provision vereinbart werden, wenn die Immobilie leicht und zu einem sehr guten Preis verkauft werden kann.

Beim Verkauf gibt es noch kein gleichlautendes Gesetz, es ist aber eins in der Vorbereitung. Eine mögliche Variante liegt darin, dass der Besteller 50 % der Provision übernehmen muss. Nach aktuellem Stand könnte das Gesetz 2020 in Kraft treten. Es gilt aber hier die aktuelle Entwicklung zu beobachten.

Was ist ein Maklervertrag? Welche Arten gibt es?

Markler - Vertrag soll unterschrieben werden
Überprüfen Sie genau die Konditionen des Maklervertrags. ©️ stock.adobe / #132767237 / Antonioguillem

Abgesehen von der Provision eines Maklers, ist auch der Maklervertrag von Bedeutung. Dieser stellt einen privatrechtlichen Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Makler dar. Hierbei kann sowohl der Verkäufer/Vermieter, als auch Käufer/Mieter Auftraggeber sein.

Wichtig hierbei ist, dass es drei verschiedene Varianten eines Auftrages gibt:

  1. Einfacher Auftrag: Diese Form ist für den Eigentümer einer Liegenschaft am einfachsten. Er ist zu nichts verpflichtet und kann die Immobilie auch selber am Markt anbieten bzw. gleichzeitig mehrere Makler beauftragen. Sollte der Eigentümer das Objekt selber verkaufen, so schuldet er dem Makler keine Provision.
  2. Einfacher Alleinauftrag: In diesem Fall wird ein Makler gesucht, der vom Auftraggeber einen Alleinauftrag erhält. Der Eigentümer verzichtet hierbei darauf, einen weiteren Makler zu beauftragen. Dem Eigentümer steht es jedoch frei das Objekt privat zu verkaufen, ohne an den Makler eine Provision dafür zu bezahlen.
  3. Qualifizierter Alleinauftrag: Sollte der Auftraggeber zusätzliche Interessenten für das Objekt haben, werden diese direkt an den Makler verwiesen. Dadurch hat der Makler die Möglichkeit, sämtliche Verhandlungen zu führen und bei Abschluss eines Geschäftes seine Provision zu kassieren. Die Bemühungen eines Maklers sind in diesem Falle natürlich am höchsten, da die Provision bei Abschluss eines Geschäftes ausbezahlt wird. Je höher der zu erzielende Verkaufspreis, desto höher ist auch die Provision.

Die Maklerprovision umgehen – geht das?

Nachdem die zwei großen Themen nunmehr geklärt sind, stellt sich natürlich die Frage: Gibt es einen Weg die Maklerprovision zu umgehen? Oft kommen Miet- oder Kaufinteressenten auf die Idee, den Makler einfach außen vor zu lassen und direkt mit dem Eigentümer des Kaufobjektes Kontakt aufzunehmen. Leider funktioniert dies in der Regel nicht, da der Zahlungsanspruch des Maklers nicht erlischt, selbst wenn Käufer und Verkäufer sich einig werden. Sie sollten also nicht versuchen die Courtage zu umgehen.

Die Provision ist in den meisten Fällen mit Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages fällig. Beim Kauf bzw. bei der Vermietung sollte man sich vorab auf alle Fälle einen Zahlungsplan zurechtlegen. Beispielsweise kommen beim Kauf nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die mit dem Kauf verbundenen Steuern und Barauslagen auf den jeweiligen Auftraggeber zu. Mit dem richtigen Zahlungsplan behält man hier gut den Überblick.

Fazit: Ein Makler hat sowohl seine positiven als auch seine negativen Seiten. Je höher der Verkaufspreis, desto schneller lässt sich ein erfahrener Makler auf ein gutes Angebot ein. Egal ob Pro oder Contra Makler: Ohne diesen Berufsstand würden mit Sicherheit noch viele Menschen auf der Straße sitzen.

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