Während der Bauphase und in der anschließenden Gewährleistungszeit werden erfahrungsgemäß nur rund 90 % der schadenverursachenden Mängel erkannt und behoben. Etwa 10 % bleiben unentdeckt, mit der Folge, dass Eigentümer oder Investoren die daraus entstehenden Bauschäden aus eigener Tasche tragen. Eine unabhängige, baubegleitende Qualitätskontrolle kann dieses Risiko deutlich reduzieren. Dieser Artikel soll Ihnen als Bauherr oder Investor erläutern, wie Baubegleitung funktioniert, welche typischen Risiken bestehen und wie Sie Ihr Bauvorhaben gezielt absichern können.
Warum eine baubegleitende Qualitätskontrolle heute unverzichtbar ist
Wer ein Haus neu baut, investiert meist einen Großteil seines Vermögens, oft ergänzt durch hohe Darlehen. Gleichzeitig ist der Neubau ein hochkomplexes Projekt mit vielen Beteiligten, dicht aufeinander folgenden Abläufen und einer Vielzahl technischer Schnittstellen. Fehler passieren hier zwangsläufig. Studien und Praxiserfahrungen zeigen seit Jahren, dass Bauschäden häufig hohe fünfstellige Summen erreichen und tendenziell zunehmen.
Genau hier setzt die baubegleitende Qualitätskontrolle an, die häufig auch als Baubegleitung, baubegleitende Qualitätssicherung, baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ), Baucontrolling oder Qualitätscontrolling am Bau bezeichnet.
Im Kern geht es immer darum, die Bauausführung systematisch und unabhängig zu überwachen, Mängel früh aufzuspüren und die Qualität des Neubaus nachhaltig zu sichern. Dieser Beitrag richtet sich an:
private Bauherren, die ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung schlüsselfertig errichten lassen,
Investoren, Bauträger- und Projektentwickler, die ihre Bauträgerprojekte professionell absichern wollen, z. B. die Errichtung eines Mehrfamilienhauses,
Architekten und Bauleiter die zusätzlich zur eigenen Expertise eine externe Überwachung suchen.
1. Was genau ist Baubegleitung beim Neubau?
Unter „Baubegleitung“ im Sinne dieses Artikels verstehen wir die unabhängige, baubegleitende Qualitätskontrolle eines Neubauprojekts, in der Regel durch einen externen, nicht am Bau beteiligten Bausachverständigen.
Typische Merkmale:
Eine Planprüfungen vor den Begehungen oder besser noch vor Baubeginn
Es gibt fest vereinbarte Baustellentermine („Meilensteine“) im Bauablauf.
Zu diesen Zeitpunkten kontrolliert der Sachverständige die bereits ausgeführten Leistungen und die zugänglichen Bauteile.
Die Ergebnisse werden schriftlich und fotografisch dokumentiert (Protokoll/Gutachten).
Festgestellte Mängel werden konkret benannt, beschrieben und mit Fristen zur Mangelbeseitigung an die Vertragspartner des Bauherrn kommuniziert.
Wichtige Abgrenzung:
Die Bauüberwachung nach HOAI (Leistungsphase 8) ist eine klassische Architektenleistung, die den gesamten Bauprozess begleitet, Verträge überwacht und koordinierende Aufgaben übernimmt.
Die baubegleitende Qualitätskontrolle ist demgegenüber meist punktuell organisiert: wenige, klar definierte Kontrollen mit starkem Fokus auf technische Ausführung und Mängelerkennung, nicht auf Organisation des Gesamtprojekts.
Beide Leistungen können sich ergänzen: Ein Architekt oder Bauleiter überwacht den Bau laufend. Das ist seine vertragliche Aufgabe. Ein externer Sachverständiger hingegen prüft an kritischen Punkten „mit zweitem Blick“ und bringt zusätzliche Expertise, etwa in der Bauschadenbewertung oder in Spezialgebieten wie Wärmeschutz, Feuchteschutz, Schallschutz oder WDVS ein. Außerdem ist er bezüglich eines Projektes nicht betriebsblind, da er eine externe Kontrollinstanz ist.
Im Markt werden zahlreiche Begriffe benutzt, oft ohne scharfe Abgrenzung, die teilweise aus dem englischen adaptiert sind:
Baubegleitende Qualitätskontrolle Fokus auf Prüfung der ausgeführten Arbeiten zu definierten Bauphasen.
Baubegleitende Qualitätssicherung / Qualitätsüberwachung (BQÜ) Umfasst häufig zusätzlich prüfende Tätigkeiten im Planungsstadium, Prüfungen von Baubeschreibungen, Detailplanung, technischen Nachweisen und Ausschreibungen, teilweise auch Nachverfolgung von Mängeln über mehrere Termine.
Baucontrolling / Qualitätscontrolling am Bau Hier steht das Projekt als Ganzes im Vordergrund: Qualität, Kosten, Termine und Risiken werden laufend überwacht. TÜV-Organisationen und Prüfinstitute fassen darunter ein Bündel aus Prüfungen, Dokumentation und Mangelmanagement zusammen.
Baubegleitung (umgangssprachlich) Wird als Sammelbegriff genutzt und reicht vom einfachen „Mitgehen“ zur Abnahme bis hin zur umfassenden, fachlich fundierten Betreuung über den gesamten Bauablauf.
Für Bauherren bedeutet das: Entscheidend ist nicht der Name, sondern was tatsächlich vertraglich vereinbart ist. Leistungsumfang, Anzahl der Baustellentermine und Form der Dokumentation sollten klar beschrieben und bei Bedarf durch Checklisten konkretisiert werden.
3. Warum Baubegleitung beim Neubau so wichtig ist
3.1. Komplexe Baustoffe, hohe Schadenssummen
Die Bauindustrie bietet heute hochleistungsfähige Baustoffe und Systeme: WDVS, Verbundabdichtungen, Luftdichtheitsebenen, anspruchsvolle Haustechnik. Viele Mängel entstehen nicht durch schlechtes Material, sondern durch falsche Verarbeitung und oder durch unzureichende und Falsche Planung. Schätzungen gehen davon aus, dass ein Großteil der Baumängel auf Ausführungsfehler zurückzuführen ist. Bauschadensberichte zeigen zudem, dass durchschnittliche Bauschadenskosten über die Jahre deutlich gestiegen sind
3.2. Schlüsselfertiges Bauen – aber ohne neutrale Kontrolle
Viele Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser werden heute als schlüsselfertiger Neubau oder als Bauträgermodell errichtet. Für den Bauherrn hat das viele Vorteile: ein Ansprechpartner, Festpreis, einheitlich erscheinendes Angebot und eine mitgelieferte Planung. Gleichzeitig bedeutet es:
Der Bauherr baut mit einem wirtschaftlich interessierten Vertragspartner,
die Bauüberwachung liegt oft beim Anbieter selbst,
der Bauherr selbst ist Laie und kann die Qualität kaum beurteilen.
Eine unabhängige Baubegleitung sorgt hier für Augenhöhe: Der Sachverständige arbeitet ausschließlich im Auftrag des Bauherrn und kontrolliert, ob das, was in Baubeschreibung und Vertrag zugesichert wurde, auch baupraktisch, technisch und normgerecht umgesetzt wird.
3.3. Mängel während der Bauphase erkennen ist besser als später Schadensgutachten zu bezahlen
Der vielleicht wichtigste Punkt: Viele kritische Bauteile sind nur während bestimmter Bauphasen sichtbar. Dies sind zum Beispiel:
Bauwerksabdichtung
Perimeterdämmung und Sockelbereich vor dem Verfüllen
Rohinstallation von Elektro/Heizung/Sanitär vor Putz und Estrich
Fensterbefestigungen und Anschlüsse
Luftdichtheitsebene im Dachausbau vor der Verkleidung
Abdichtung im Bad vor dem Fliesenspiegel
Wer nur zur Endabnahme einen Sachverständigen ruft, verlässt sich darauf, dass es hinter Putz, Belägen und Ausbau schon passen wird. Spätere Öffnungen sind teuer, strittig und organisatorisch schwierig.
Darum ist die laufende, baubegleitende Kontrolle so wertvoll:
Mängel werden früh erkannt, können noch im Baufortschritt behoben werden und sind meist mit deutlich geringeren Kosten verbunden.
Eine baubegleitende Qualitätskontrolle ist eine Mängelreduzierung und eine Werterhaltung.
3.4. Psychologische Sicherheit für Bauherren
Baubegleitung ist nicht nur Technik, sondern auch Psychologie:
Bauherren werden mit einem hohen Informations- und Entscheidungsdruck konfrontiert.
Viele haben Angst vor „Pfusch am Bau“ und den langfristigen Folgen.
Ein neutraler Experte übersetzt Fachsprache, sortiert Probleme und hilft, sachlich zu bleiben.
In der Praxis berichten Bauherren immer wieder, dass allein die Ankündigung, mit einem Sachverständigen zu arbeiten, das Qualitätsbewusstsein der ausführenden Firmen deutlich steigert.
4. Die häufigsten Mängel im Wohnungsbau
Es gibt verschiedene Studien zum Thema Schäden und Mängel im Wohnungsbau. Diese sind äußerst aussagekräftig und statistisch fundiert. Hier sind wesentliche zum Thema erwähnt:
Unter Berücksichtigung dieser Studien, kombiniert mit der eigenen Erfahrung des Autors ergeben sich folgende Top 10 in Bezug auf Schäden, aus Sicht des Autors.
4.1 Top-10 Bauteilgruppen mit hohem Schadenkosten-Risiko
In den nachfolgenden Top 10 geht es um die Bauteilgruppen. Das heißt welches Bauteil wird erfahrungsgemäß fehlerhaft ausgeführt, was dann wiederum zu hohen Schadenskosten führt.
4.4 Fazit: Wenige Bauteile, viele Schäden – und was Sie dagegen tun können
Die Auswertung der Studien von VHV und BSB/IFB zeigt ein klares Muster:
Die überwiegende Zahl der Bauschäden im Wohnungsbau entsteht nicht zufällig, sondern wiederholt sich in denselben Bereichen – und aus denselben Gründen.
Ursachen: In weit über 80 % der Fälle sind es Planungsdefizite, Ausführungsfehler und schlecht koordinierte Schnittstellen, nicht „schlechtes Material“.
Bauteile: Besonders betroffen sind Fenster und Fassade, erdberührte Abdichtungen und Sockel, Dach- und Luftdichtheitsebene, Innenausbau/Estrich, sowie Haustechnik- und Lüftungsanlagen.
Zeitpunkt: Viele dieser Mängel entstehen während der Bauphase, werden aber – wie die Gewährleistungsstudien zeigen – oft erst Jahre später sichtbar, wenn sie längst teuer geworden sind.
Die BSB/IFB-Studien belegen zudem: Ein Neubau kommt im Durchschnitt auf eine hohe zweistellige Zahl von Mängeln, und ein großer Teil der Häuser weist Mängel in der Gewährleistungszeit auf. Selbst wenn während Bau und Gewährleistung rund 90 % der schadenverursachenden Mängel entdeckt und behoben werden – die übrigen 10 % reichen, um Eigentümer und Investoren mit erheblichen Kosten und langwierigen Auseinandersetzungen zu belasten.
Genau hier setzt eine unabhängige, baubegleitende Qualitätskontrolle an: Sie verschiebt den Fokus weg von der bloßen „Schadensabwicklung“ hin zur aktiven Risikovorsorge. Durch gezielte Kontrollen in den kritischen Bauphasen lassen sich:
typische Ausführungsfehler an den Top-Risikobauteilen früh erkennen,
teure Folge- und Sekundärschäden vermeiden,
und die Gewährleistungszeit deutlich entspannter und faktenbasiert gestalten.
Und jetzt ganz konkret: Warum Sie mich beauftragen sollten
Als Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieur und Bausachverständiger mit Schwerpunkt auf Bauschäden, Feuchte- und Abdichtungsthemen richte ich meine Baubegleitung genau an diesen empirisch gesicherten Risiken aus. Ich kenne die Problemstellen gut und habe selbst 10 Jahre Bauleitungserfahrung im Wohnungsbau.
Das bedeutet für Sie als Bauherr oder Investor:
Ich konzentriere mich nicht „irgendwo“ auf der Baustelle, sondern gezielt auf die Bauteile, die die höchsten Schadenkosten verursachen.
Ich plane mit Ihnen konkrete Baustellentermine so, dass kritische Bauteile (Abdichtungen, Fensteranschlüsse, Dach- und Luftdichtheit, Estriche, TGA) geprüft werden, bevor sie unsichtbar verbaut sind.
Sie erhalten klare, verständliche Protokolle mit Fotos, die Sie gegenüber Bauträger, GU oder Handwerkern einsetzen können – fachlich fundiert und rechtlich nutzbar.
Wenn Sie Ihr Neubau-Projekt nicht dem Zufall überlassen wollen und die Erkenntnisse aus den großen Bauschadensstudien aktiv zu Ihrem Vorteil nutzen möchten, dann ist der nächste Schritt einfach:
Nehmen Sie Kontakt zu mir auf und lassen Sie uns in einem unverbindlichen Erstgespräch klären, wie ich Ihr Bauvorhaben baubegleitend prüfen und absichern kann.
Je früher ich eingebunden werde – idealerweise bereits vor Baubeginn –, desto mehr der typischen Top-10-Mängel lassen sich vermeiden, bevor daraus echte Bauschäden werden.
5. Wer führt die baubegleitende Qualitätskontrolle durch?
5.1. Bausachverständige / Gutachter
Klassisch wird Baubegleitung von freiberuflichen Bausachverständigen oder darauf spezialisierten Ingenieur- bzw. Sachverständigenbüros übernommen. Das können sein:
Bauingenieure
Architekten
Handwerksmeister mit Zusatzqualifikation (z. B. WDVS, Holzbau, SHK, Elektro)
öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (meist für Schäden an Gebäuden)
17024 zertifizierte Sachverständige (Schäden an Gebäuden)
DEKRA / TÜV / VQC / Bauexperten-Netzwerke, die Sachverständige organisieren.
Wichtig: Der Begriff „Sachverständiger“ ist in Deutschland in vielen Bereichen nicht geschützt. Entscheidend ist daher die Qualifikation im konkreten Fachgebiet, nachprüfbare Referenzen und im Idealfall eine anerkannte Zertifizierung. Egal wen oder welche Organisation Sie beauftragen, es ist immer von der Kompetenz des einzelnen Sachverständigen abhängig.
Selbstverständlich biete ich Ihnen diese Leistung auch an. Als Bauingenieur und Sachverständiger ist es meine Hauptexpertise baubegleitende Qualitätskontrollen durchzuführen. In den letzten Jahren habe ich deutlich über 1.000 Wohneinheiten baubegleitend betreut. Kontaktieren Sie mich unter www.sv-tm.de.
Thomas Möller
5.2. Prüforganisationen und Versicherer
Mehrere Anbieter haben standardisierte Pakete entwickelt:
Technische Prüforganisationen wie der TÜV SÜD oder der TÜV Rheinland oder die DEKRA bieten „baubegleitendes Qualitätscontrolling“ von der Planung bis zur Abnahme an.
Netzwerke wie der VQC (Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau) organisieren bundesweit Baubegleitungen für Bauträger, Investoren und private Bauherren.
Der Bauherrenschutzbund oder der Verband privater Bauherren bieten Berater an, die baubegleitende Qualitätssicherungen durchführen
Zahlreiche weitere Organisationen und Verbände bieten baubegleitende Qualitätskontrollen an
Wichtiger Hinweis: Auch bei der Beauftragung einer Organisation oder eines Vereins, steht und fällt die Qualität der Beratung und Beurteilung mit der Expertise des begleitenden Sachverständigen.
5.3. Abgrenzung zur Bauleitung des Unternehmers
Die Bauleitung auf Seiten des Bauträgers, Generalunternehmers oder Generalübernehmers ist meist angestellt und vertritt somit primär die Interessen des Unternehmens. Die Bauleitung ist damit keine neutrale Instanz. Eine externe Überwachung motiviert auch die Bauleitung zu höherer Qualität. Der externe Baubegleiter dagegen ist vom Bauherrn beauftragt und als Sachverständiger der Neutralität verpflichtet. Er kontrolliert unabhängig, ob die vereinbarten Leistungen vertragsgerecht, normgerecht und technisch einwandfrei erbracht werden. Er vertritt die Interessen des Bauherrn, informiert ihn jedoch auch, sollten seine Forderungen überzogen sind.
6. Typische Leistungen der Baubegleitung beim Neubau
Eine gute baubegleitende Qualitätskontrolle besteht nicht aus „zufälligen Baustellenbesuchen“, sondern aus klar definierten Prüfpunkten entlang des Bauablaufs. In der Praxis haben sich fünf bis sieben Termine plus eine Gewährleistungsbegehung bewährt:
Vor Baubeginn – Planungs- und Vertragscheck Prüfung von Baubeschreibung, Plänen und technischen Nachweisen: Sind Abdichtung, Dämmung, Wärme-/Schallschutz, Haustechnik und Details (Sockel, bodentiefe Fenster, Dachanschlüsse) sinnvoll geplant und ausreichend beschrieben?
Gründung / Keller / Bodenplatte – vor dem Verfüllen Kontrolle der erdberührten Bauteile: Abdichtung nach DIN 18533, Perimeterdämmung, Anschlüsse an Durchdringungen, Lichtschächte, Dränage und Sockelbereiche, soweit zugänglich auch Bewehrung.
Rohbau mit Dach und Fenstern Sichtprüfung von Mauerwerk, Ringankern, Stürzen, Dachstuhl und Dachabdichtung sowie Einbau der Fenster: Lage, Befestigung und Anschlüsse an die Gebäudehülle (innen/außen, insbesondere im Sockel- und Terrassenbereich).
Rohinstallation vor Putz und Estrich Kontrolle von Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Elektroinstallationen: Leitungsführung, Gefälle, Durchdringungen, Schallschutz, Vorbereitung der Luftdichtheitsebene und kritischer Anschlüsse, bevor alles in Putz und Estrich verschwindet.
Innenausbau / Nassräume / Fassade Prüfung der Badabdichtungen, Estriche (Feuchtigkeit, Randdämmstreifen, Risse), Putzflächen sowie fertiggestellter Fassaden- und WDVS-Bereiche – insbesondere Anschlüsse an Fenster, Dach und Sockel.
Abnahme (ggf. Vorabnahme) des Neubaus Gemeinsame Begehung, Erfassung aller sichtbaren Mängel und Restleistungen in einem Protokoll, Prüfung der Funktionsfähigkeit wichtiger Bauteile und Anlagen, Unterstützung bei Vorbehalten und Formulierung der Abnahmeerklärung.
Optionale Zusatzleistungen während der Bauphase Je nach Projekt: Blower-Door-Test, Thermografie, Feuchtemessungen, ergänzende Detailprüfungen bei kritischen Bauteilen (z. B. Dachterrassen, Balkone, Sonderkonstruktionen).
5-Jahres-Begehung vor Ablauf der Gewährleistung Kurz vor Ende der gesetzlichen Gewährleistungsfrist wird das Gebäude noch einmal systematisch begangen. Typische Spätfolgen – Risse, Feuchteschäden, Probleme an Fassade, Dach und Haustechnik – werden dokumentiert und können so rechtzeitig gegenüber den ausführenden Unternehmen gerügt werden, bevor Ansprüche verjähren.
Wann beauftragt man am besten einen Sachverständigen zur Beratung? Je früher, desto besser. Wenn ein unabhängiger Sachverständiger frühzeitig eingebunden wird, hat er mehr Einfluss hat er auf Qualität, Kosten und Risiko. Am sinnvollsten ist eine Beauftragung schon vor Vertragsabschluss mit einem GU, bzw. bei einem Investor vor der Planungsphase.
7. Was kostet Baubegleitung beim Neubau?
Die Kosten hängen im Wesentlichen ab von:
Art und Größe des Bauvorhabens (EFH, Doppelhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus)
Entfernung zum Einsatzort des Sachverständigen
Anzahl der Baustellentermine
Umfang der Dokumentation (kurzes Protokoll vs. ausführliches Gutachten)
zusätzlichen Prüfungen (z. B. Blower-Door, Thermografie, Laboruntersuchungen)
Typische Größenordnungen:
Der Stundenlohn eines Bausachverständigen liegt zwischen 120,- € und 170,- €
Ein Einzeltermin inkl. Protokoll liegt häufig im Bereich von 1.000,- € bis 1.500,- €
Für ein Einfamilienhaus mit 3-4 Terminen ergeben sich so Gesamtkosten von etwa 3.000,- € bis 6.000,- €, je nach Anbieter und Leistungsumfang.
Für die Kombination aus Baubegleitung und umfassender Qualitätssicherung (inkl. Planungs- und Vertragsprüfung, kontinuierlicher Begleitung, zusätzlicher Prüfungen) kann man ca. 1,5 % bis 3,0 % der Bausumme als grobe Größenordnung ansetzen.
Verglichen mit den möglichen Kosten eines einzigen massiven Mangels, etwa einer fehlerhaften Bauwerksabdichtung oder eines undichten Flachdachs, sind diese Beträge in der Regel gut investiert.
8. Wie wählt man den richtigen Baubegleiter aus?
8.1. Fachliche Qualifikation
Checkliste zur Auswahl:
Studium (Bauingenieurwesen, Architektur) oder einschlägige Meisterqualifikation
spezifische Fortbildungen (z. B. Bauschadenbewertung, WDVS, Holzschutz, Abdichtungstechnik)
ggf. öffentliche Bestellung / 17024 Zertifizierung / TÜV bzw. DEKRA-Zertifizierung
Nachweis von Referenzprojekten im Bereich Neubau / Baubegleitung
Umfassende Erfahrung bei Bauprojekten im Wohnungsbau
8.2. Unabhängigkeit und Interessenkonflikte
Der Baubegleiter sollte nicht vom Bauträger, GU oder Fertighausanbieter abhängig sein.
Er sollte sich ausschließlich dem Bauherrn gegenüber verpflichtet fühlen.
Provisionsmodelle, bei denen der Sachverständige sich über „erwirtschaftete“ Nachlässe im Mängelfall bezahlt macht, sind kritisch zu sehen – Ziel der Baubegleitung ist die Vermeidung von Mängeln, nicht das Aushandeln von Preisnachlässen bei bereits geschädigten Bauteilen.
8.3. Transparente Leistungs- und Honorarvereinbarung
Im Vertrag sollten mindestens geregelt sein:
Wie viele Baustellentermine finden statt, wann und mit welchem Prüfungsumfang?
Gibt es einen Planungs- und Vertragscheck vor Baubeginn?
Wie sieht die Dokumentation aus (Form, Umfang, Fotos, digitale Übermittlung)?
Werden Mängelnachverfolgung und Nachbegehungen separat vergütet?
Gibt es eine 5-Jahres-Begehung im Paket oder als Option?
Aus der Erfahrung des Autors: Es kommt nicht selten vor, dass Bauherren eines Einfamilienhauses irgendwann Budget Probleme bekommen. Einige Sonderwünsche sind doch umfangreicher als zuvor kalkuliert. Am besten man bespricht zu Beginn welche Begehungen zusammengefasst werden können und wie man in so einem Fall die Qualität bestmöglich kontrolliert.
9. Beispiele für typische Baumängel aus dem Tagesgeschäft des Autors
Die nachfolgenden Fotos geben Ihnen einen Einblick, welche Mängel in der Praxis immer wieder auftreten. Diese Beispiele ließen sich, wie zahlreiche Fachveröffentlichungen zeigen, noch umfangreich erweitern.
Schon dieser kurze Ausschnitt aus dem Alltag eines Bausachverständigen macht jedoch deutlich, warum eine baubegleitende Qualitätssicherung für den Erfolg Ihres Bauvorhabens von wesentlicher Bedeutung ist. Kontaktieren Sie mich gerne unter www.sv-tm.de.
Bauwerksabdichtung
Hinterläufige Abdichtungen, wie hier im Sockelbereich einer Bodenplatte, sind ein häufiger Mangel. – Bild: Thomas Möller, Dipl.-Ing. (FH)
Faltenbildung in einer Sockelabdichtung und dadurch eine hinterläufige Abdichtung. – Bild: Thomas Möller, Dipl.-Ing. (FH)
Fenstereinbau
Die Befestigung des Fensters ist hier entgegen der Herstellerangaben und des RAL-Montageleitfadens vorgenommen. – Bild: Thomas Möller, Dipl.-Ing. (FH)
Eindichtung bodentiefer Fenster und Türen
Die Abdichtung der Haustür haftet nicht am Untergrund (Siehe Risskarte) – Bild: Thomas Möller, Dipl.-Ing. (FH)
Sockel / WDVS
Freiliegendes Gewebe an einem WDVS-Sockel. Zusätzlich fehlt die Putzabdichtung. – Bild: Thomas Möller, Dipl.-Ing. (FH)
Dachabdichtung
Fehlerhafte Dachabdichtungen: Hier sind die Bitumenbahnen nicht richtig verschweißt. – Bild: Thomas Möller, Dipl.-Ing. (FH)
Tragwerk / Elektroinstallation
Häufig werden bei Elektroinstallationen tragende Bauteile unzulässig geschlitzt, wie hier eine Betonstütze. – Bild: Thomas Möller, Dipl.-Ing. (FH)
10. Baubegleitung in der Praxis – Ablauf aus Sicht des Bauherrn
In der Praxis beginnt eine baubegleitende Qualitätskontrolle meist mit einem unverbindlichen und für Sie kostenlosen Erstgespräch. Sie schildern Ihr Bauvorhaben, die Vertragssituation, zum Beispiel Bauträgervertrag, Generalunternehmervertrag oder Architektenhaus, und den aktuellen Stand. In diesem Gespräch geht es zunächst darum, Ihr Projekt einzuordnen, typische Risiken zu benennen und gemeinsam zu prüfen, ob und in welchem Umfang eine Baubegleitung für Sie sinnvoll ist.
Erst wenn Sie sich für eine Zusammenarbeit entscheiden, folgt die eigentliche fachliche Prüfleistung. Dann werden Baubeschreibung, Bauvertrag und zentrale Planunterlagen wie Grundrisse, Schnitte und Details im Rahmen der beauftragten Planungs- und Vertragsprüfung durchgesehen. Ziel ist, Risiken früh zu erkennen und die Bauphasen zu definieren, in denen eine Kontrolle besonders wirkungsvoll ist.
Im nächsten Schritt wird der Leistungsumfang der Baubegleitung verbindlich festgelegt. Dazu gehört in der Regel eine Kombination aus Planungs- beziehungsweise Vertragsprüfung und mehreren Baustellenbegehungen zu den entscheidenden Zeitpunkten des Bauablaufs: Abdichtung und Perimeterdämmung vor dem Verfüllen der Baugrube, Rohbau mit eingebauten Fenstern, Rohinstallation von Sanitär, Heizung, Lüftung und Elektro vor Putz und Estrich, Innenausbau und Nassräume vor dem Fliesen sowie die eigentliche Abnahme. Vereinbart wird außerdem, in welcher Form dokumentiert wird, zum Beispiel in Form von Prüfprotokollen mit Fotodokumentation, und ob eine 5-Jahres-Begehung vor Ablauf der Gewährleistung Bestandteil des Pakets ist.
Während der Bauausführung wird der Sachverständige gezielt in den Bauablauf eingebunden. Der Bauherr übermittelt den Bauzeitenplan und informiert über anstehende Meilensteine, damit die Kontrollen immer dann stattfinden, wenn die kritischen Bauteile noch sichtbar sind. Auf der Baustelle erfolgt jeweils ein gemeinsamer Rundgang. Die ausgeführten Leistungen werden anhand von Erfahrung, Checklisten und den vertraglichen Grundlagen geprüft. Auffälligkeiten werden verständlich erläutert und fachlich eingeordnet. Im Anschluss erhält der Bauherr ein strukturiertes Protokoll mit Fotos, das er zur Mängelanzeige und Fristsetzung gegenüber Bauträger, Generalunternehmer oder den einzelnen Handwerksunternehmen nutzen kann.
Zum Abschluss begleitet der Sachverständige auf Wunsch die Abnahme des Neubaus. Sichtbare Mängel, Restleistungen und Funktionsprüfungen, zum Beispiel an Fenstern, Türen, Heizung und Lüftungsanlage, werden systematisch erfasst und in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Optional folgt kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist eine weitere Begehung, um Spätschäden wie Risse, Feuchteprobleme oder Mängel an Fassade, Dach und Haustechnik rechtzeitig zu erkennen und zu rügen. Auf diese Weise wird aus der Baubegleitung ein durchgängiger Begleitfaden von der Planung bis zum Ende der Gewährleistungszeit.
Wie ich Sie dabei konkret unterstützen kann
Als unabhängiger Bausachverständiger und Dipl.-Ing. (FH) Bauingenieur biete ich Ihnen diesen Ablauf nicht nur theoretisch an, sondern setze ihn in Ihrem konkreten Projekt um. Der Schwerpunkt liegt dabei auf den Bauteilen, die in Studien als besonders schadensanfällig und kostenintensiv beschrieben werden.
Typischerweise übernehme ich für Sie:
Kostenloses kurzes Erstgespräch Einordnung Ihres Bauvorhabens, Ihrer Vertragssituation und Ihrer Erwartungen. Erste Einschätzung, welche Form der baubegleitenden Qualitätskontrolle für Sie passend ist.
Planungs- und Vertragscheck nach Beauftragung Durchsicht von Baubeschreibung, Bau- und Leistungsverzeichnis und zentralen Details. Hinweise auf fehlende Leistungen, unklare Formulierungen und kritische Anschlussdetails, zum Beispiel Kellerabdichtung, Fenstereinbau Sockel, bodentiefe Fenster und Dachanschlüsse.
Festlegung und Koordination der Baustellentermine Abstimmung der baubegleitenden Kontrollen mit Ihrem Bauzeitenplan. Auswahl der Bauzustände, in denen Abdichtungen, Dämmung, Luftdichtheit, Rohinstallation und Innenausbau sinnvoll geprüft werden können.
Baustellenbegehungen mit Protokollen Prüfungen vor Ort mit Ihnen und, wenn möglich, der Bauleitung. Nachvollziehbare Protokolle mit Fotos, die Sie direkt für Mängelanzeigen verwenden können. Klare Empfehlungen, wo Nachbesserung nötig ist und wie diese fachgerecht aussehen sollte.
Begleitung von Abnahme und Gewährleistungsbegehung Unterstützung bei der formellen Abnahme mit strukturierter Mängelliste und Restleistungen. 5-Jahres-Begehung wenige Monate vor Ablauf der Gewährleistung, damit Spätschäden nicht unbemerkt bleiben.
In welchen Situationen sich eine Beauftragung besonders lohnt
Erfahrungsgemäß ist meine Unterstützung vor allem dann sinnvoll, wenn
Sie mit Bauträger, Generalunternehmer oder Fertighausanbieter bauen und einen unabhängigen Fachmann auf Ihrer Seite möchten.
Sie zum ersten Mal bauen und die Vielzahl an technischen Details und Schnittstellen nicht allein überblicken können oder wollen.
Sie nicht ständig auf der Baustelle präsent sein können, aber sicherstellen möchten, dass kritische Bauphasen fachkundig kontrolliert werden.
Sie arbeiten für einen Gebäudeverwalter oder eine Wohnungsbaugesellschaft und möchten bei größeren Wohnungsbauprojekten unabhängige Unterstützung
Wenn Sie Ihr Bauvorhaben auf dieser Grundlage begleiten lassen möchten, ist der nächste Schritt unkompliziert:
Nehmen Sie Kontakt zu mir auf. In einem ersten Gespräch klären wir, welche Prüfbausteine für Ihr konkretes Projekt sinnvoll sind und wie ich Sie von der Planung bis zum Ende der Gewährleistung begleiten kann. Kontakt unter: www.sv-tm.de.
